店舗・テナントの賃貸借契約を検討している方のなかには、借地権がどういったものか気になっている方も多いでしょう。
借地は契約の満了または解除と同時に返還しなければならないため、事前に流れを把握しておくことが大切です。
そこで今回は、店舗の借地権とは何か、旧法と新法の違いや返還方法・更地にするための解体費用についてご紹介します。
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店舗を借りるときの借地権とは何か
借地権とは、地主から借りた土地のことです。
建物を所有するために土地を借りる権利が「借地権」で、借地権を有する者は「借地人」と呼ばれます。
店舗の借地権は、地主と借地人の公平性を保つために、さまざまな法律を定めているのが特徴です。
そのなかに、借地権の更新を定めた「借地法」と「借地借家法」があります。
借地法が「旧法」であり、借地借家法が「新法」です。
それぞれ目的や契約期間などが異なるので、事前に確認しておきましょう。
借地法（旧法）とは
借地法とは、1992年7月31日以前の借地権です。
契約期間は建物の構造によって決められており、期間満了後も更新ができます。
たとえば、木造住宅では20年以上、重量鉄骨造やRC造では30年以上が契約期間です。
なお、旧法では地主から更新の拒否をされない限り、自動的に更新され続けます。
地主が契約更新を拒否したときには、借地に残っている建物の買取請求ができることも押さえておきましょう。
ただし、借主側に契約違反があったケースでは、地主が買い取り請求に応じなければなりません。
借地借家法（新法）とは
借地借家法とは、法改正後の借地権です。
契約形態によって「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があります。
普通借地権では契約満了後に更新が可能となっていますが、定期借地権では不可能です。
契約期間は普通借地権で一律30年以上、定期借地権は建物の用途や条件によって異なります。
店舗を定期借地権で契約しているときは、契約満了時に建物を取り壊し、更地にして返還しなければなりません。
そのときの解体費用は、借主負担となるのが一般的です。
また、注意点として、更新後の普通借地権は契約期間が10年以上になることを押さえておきましょう。
地主の意向や状況によっては、借主の希望期間を叶えられない可能性があります。
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店舗における借地と借地権の返還方法
借地人が地主に土地を返還するときには、原状回復義務を負わなければなりません。
そのため、借地人は建物を解体して更地返還するのが原則です。
建物の解体費用は基本的に借主負担となりますが、ケースによっては更地以外の返還方法が認められる可能性があります。
店舗を借りるときに失敗しないように、以下で借地および借地権の返還方法を確認しておきましょう。
店舗における借地と借地権の返還方法は、主に4種類です。
店舗における借地権の返還方法①地主に更地返還する
特別な条件がないケースでは、建物を取り壊し更地返還する必要があります。
業者の選定から建物の解体が完了するまでには数か月程度かかるため、地主に無償で返還するときには、計画的に準備を進めていきましょう。
店舗における借地権の返還方法②地主に買取請求をする
一定の要件を満たせば、借地権を地主に有償で買い取ってもらえる可能性があります。
借地で建物買取請求権の行使が認められるのは、契約解除時や地主が土地の継続利用を拒んでいるケースです。
その他、借地に建物が建っていることも条件に挙げられるので、あらかじめ確認しておきましょう。
店舗における借地権の返還方法③地主に借地権を買い取ってもらう
店舗の借地権は、地主に買い取ってもらうことも可能です。
借地権には土地価格の数10%ほどの価値があり、売買や親から子への相続ができます。
しかし、建物買取請求権が適用されているケースでは、借地権の売買がおこなえません。
店舗における借地権の返還方法④第三者に借地権を売却する
店舗の借地権は、地主だけでなく第三者にも売却できます。
不動産会社を介して買主を探したり、専門の買取業者に依頼したりして手続きを進めましょう。
なお、第三者への売却には、原則として地主の承諾が必要です。
そのため、借地権を売却したいなら、普段から地主と良好な関係を築いておく必要があります。
また、第三者に売却するときは、土地と建物をセットで売るのが良いでしょう。
借地権のみの売却だと、同じ不動産に2人の権利者がいるため、買い手に避けられがちです。
土地と建物をセットで売却すれば、土地と建物の所有権が同時に取得できるので、買主のニーズが高まります。
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店舗における借地の解体費用とは
地主に無償で借地を返還するときや、建物買取請求権を行使できないときは、建物の解体工事が必要です。
建物の解体費用は建物の構造によって異なるので、事前におおまかな金額を把握しておくと良いでしょう。
以下では、構造ごとの目安をご紹介します。
木造だったときの解体費用
店舗が木造だったときは、坪単価3万円～4万円が相場です。
建物構造のなかではもっとも費用が安く、工事期間も短いといった特徴があります。
ただし、建物の広さや状況によっても異なるので、一概にはいえません。
解体工事をおこなうときには、ある程度余裕のある資金を準備しておきましょう。
鉄骨造だったときの解体費用
建物構造が鉄骨造だったときは、坪単価4万円～5万円が解体費用の相場です。
解体費用は依頼する業者によっても大きく変動するので、慎重に選ぶ必要があります。
ケースによっては、数十万単位で金額が異なる可能性もあるでしょう。
なかには、安い金額を提示して、不法投棄などの違法行為をする業者も多数存在します。
業者を選ぶときは、価格はもちろんのこと、信頼できるかどうかもしっかりと判断することが大切です。
鉄筋コンクリート造だったときの解体費用
店舗が鉄筋コンクリート造だと、解体費用は坪単価5万円～6万円ほどかかります。
建物が頑丈な分、解体費用も高額になりがちです。
建物の解体を予定している方は、ある程度余裕のある資金を準備しておきましょう。
そのためにも、資金計画は入念に立てることが重要です。
解体費用を安く抑える方法とは
建物の解体費用は高額になりやすいため、費用を安く抑えたい方は工夫をしなければなりません。
解体費用を安く抑えるためには、以下の方法がおすすめです。
●自分で処分する
●自治体の助成金を使う
店舗のなかには、家具や電化製品など自分で処分できるものが多く残っています。
それらを業者に頼まず処分すれば、解体費用を安くできる可能性が高まるでしょう。
リサイクルショップを活用するとともに、粗大ゴミなどは自治体に依頼することをおすすめします。
また、自治体によっては助成金が出る可能性もあるので、事前に確認しておきましょう。
条件や手続きの方法をあらかじめ把握していれば、借地の返還もスムーズにおこなえるはずです。
助成金の上限も一律で決められていたり、解体費用の一部だったりと各自治体によって異なります。
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まとめ
借地権とは地主から借りた土地を指し、法改正前の「借地法」と法改正後の「借地借家法」があります。
返還方法は4つあり、無償で借地を返還するときや、建物買取請求権を行使できないときには建物の解体工事が必要です。
解体費用は建物の構造や面積のほか、依頼する業者などによって異なるので、事前におおまかな目安を確認しておくと良いでしょう。
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株式会社たくみ スタッフブログ編集部
株式会社たくみは、出雲市で1976年に創業した不動産屋です。今やインターネットに賃貸・不動産情報は溢れております。あまたの物件からお客様にとって最適なものを探しだすことが弊社の使命です。ブログでは、物件探しのお役に立てる情報発信をします。
