店舗開業のために物件を探しているなかで、「スケルトン物件」という言葉を頻繁に目にすることもあるのではないでしょうか。
しかし、スケルトン物件がどういったものなのか知らない方も少なくないでしょう。
この記事では、スケルトン物件がどういったものか、そのメリットやデメリットを含めて解説します。
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スケルトン物件とはなにか
スケルトン物件とは、コンクリートがむき出しで、配管や配線も露出している物件です。
建築業界では、スケルトンとは建物の骨組みを意味し、具体的には柱、壁、床、天井など、基本構造だけが残された状態を指します。
これらの物件は、そのままの状態で引き渡されるため、入居者は自分で内装を施さなくてはなりません。
一方、内装がすべて残された状態の物件は「居抜き物件」と呼ばれます。
スケルトン物件の特徴と注意点
スケルトン物件は、居抜き物件と比較すると、公開されている物件数が多いのが特徴です。
そのため、選択肢が広がり、自分のニーズに合った物件を見つけやすいというメリットがあります。
しかし、物件によっては営業できる業態が限られている場合があります。
たとえば、焼肉店や中華料理店などの重飲食店を営業したい場合、軽飲食のみを認めている物件には入居できないので、注意しなくてはなりません。
店舗を開く際には、「居抜き物件」または「スケルトン物件」から選びます。
どのような店づくりをしたいのか、また事業計画をどのように立てているのかによって、どちらを選ぶかが変わってきます。
居抜き物件とスケルトン物件の比較
居抜き物件とスケルトン物件には、それぞれ異なるメリットとデメリットがあります。
以下で、その特徴について解説していきます。
居抜き物件の大きなメリットは、内装や設備がすでに整っているため、内装などの費用負担を削減できる点です。
それにより、開店までの期間を短縮できるため、早くビジネスを始めたい方には最適です。
しかし、デメリットも存在します。
たとえば、現在の内装や設備を外すための追加費用が発生する可能性があるかもしれません。
また、造作譲渡契約を結ぶ必要があり、その手続きが煩雑になります。
この居抜き物件のメリットとデメリットを踏まえて、スケルトン物件のメリットとデメリットについて後述します。
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スケルトン物件で開業するメリット
主なメリットは、内装や設備を自由に決められる点です。
それぞれの特徴について、詳しく見ていきましょう。
内装を自由に決められる
スケルトン物件の一つ目のメリットは、内装を自分の好みに合わせて自由にカスタマイズできる点です。
コンクリートの打ちっぱなしの状態のため、内装のデザインやレイアウトを一から自分で決められます。
これにより、個性豊かな店舗やオフィスを作り、ブランドイメージにぴったり合った空間を演出することが可能です。
このように、スケルトン物件の最大のメリットは、ゼロから自分の理想の店舗を作り上げられる点です。
床の張り替えや天井の仕上げ、壁にクロスを貼る作業から始まり、レイアウトの設計や仕切りの設置、照明器具の選定、イメージに合わせた什器や装飾の配置など、自分のこだわりを存分に反映できます。
このような自由度の高さは、独自の店舗作りを目指す方にとって非常に魅力的です。
一方で、居抜き物件は、すでに完成したレイアウトやデザインをそのまま使用するため、以前の店舗のイメージが残りやすくなります。
しかし、この物件では、自分の好みに合わせて自由にレイアウトやデザインを決められるため、全く新しい店舗として顧客に認識されるでしょう。
新規開店時のインパクトが大きく、効果的な広告や宣伝をおこなうと、開店初期の集客が比較的容易になるかもしれません。
ただし、規約や法律による制限がある場合もあるため、事前に確認しておくのが重要です。
設置する設備を自由に決められる
スケルトン物件のもう一つのメリットは、設置する設備を自由に決められる点です。
骨組みだけの状態で提供されることにより、内装だけでなく、設置する設備や機器も自分の好みに合わせて選べます。
これにより、店舗やオフィスの機能性を高めるための最適な設備を導入でき、効率的かつ快適な空間を作れます。
また、自分で新たに設備を導入し、設備の状態をしっかり管理できるのもメリットです。
必要な設備を自由に選ぶことができるため、自分のビジョンを形にするための強力な選択肢となります。
しかし、規約や法律に注意しながら、慎重に計画を立てるのが成功への鍵です。
この物件では、新たに設備を導入するため、メンテナンスや交換の周期が長くなるというメリットもあります。
対して、居抜き物件では、前オーナーの使用状況や経年劣化により、設備に不具合や故障が発生する可能性が高くなります。
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スケルトン物件のデメリット
スケルトン物件を賃貸する際の主なデメリットは、以下のように費用面、準備期間、設備の用意、そして退去時の原状回復に関連しています。
高額な費用
最大のデメリットは、費用がかかる点です。
コンクリートの骨組みだけの状態で提供されるため、内装工事やインフラ設備の工事を一から自分でおこなわなければなりません。
店舗の規模や業種によって異なりますが、内装工事や設備工事だけで数百万円が必要になるかもしれません。
さらに、必要な設備機器、什器、備品、装飾品を揃えるとなると、1,000万円を超える場合もあります。
デザイン設計や店舗設計をプロに依頼する場合は、その費用も追加で発生します。
このように、費用はどんどん増加する可能性があるため、綿密な資金計画と現実的な事業計画が必要です。
開店までの長い準備期間
スケルトン物件では、すべてを一から作り上げるため、開店までの準備期間が長くなるのが一般的です。
内装や設備の工事が長引くと、予定通りにオープンできないリスクがあります。
施工会社との調整や発注内容の明確化が重要です。
発注に際しては、複数の会社から見積もりを取り、比較・検討してから決定するのが推奨されます。
見積もり内容に疑問があれば、曖昧にせずに確認しましょう。
設備の一からの用意
スケルトン物件では、内装だけでなく、設備も一から用意する必要があります。
これは一見メリットにも思えますが、すべてを一括で用意する手間がかかり、とくに飲食店や美容院など特殊な設備が必要な場合は、その分費用と労力が増します。
すべてを自分で選び、管理する必要があるため、負担に感じる方もいるかもしれません。
退去時の原状回復
スケルトン物件を借りる際、退去時には原状回復が基本です。
原状回復とは、自分たちが物件を借りる前の状態に戻すのを指します。
つまり、内装や設備の解体・撤去が必要で、これには工事費用や廃棄費用がかかります。
契約前に退去時の取り決めについても確認しておくのが重要です。
以上のように、準備に費用がかかり、開店までの準備が長くなり、設備の一からの用意が必要で、そして退去時の原状回復費用が発生するのが主なデメリットです。
これらの点を考慮し、計画的に対策を講じて、スケルトン物件のメリットを最大限に生かしましょう。
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まとめ
店舗の設備やデザインにこだわり、自分だけの理想的な店舗を作りたい場合はスケルトン物件が適しています。
一方、内装にこだわらず、コストを抑えつつスピーディーに開業したい場合には居抜き物件が便利です。
それぞれのメリットとデメリットをよく考慮し、最適な選択をすることで、後悔のない店舗開業を実現しましょう。
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