不動産売却の広告の種類は何がある？費用や売主負担のケースも解説

大切な不動産を売却する際、「広告」にはどんな種類があり、その費用は誰がどれだけ負担するのか気になりませんか。
基本的に、通常の広告費用は仲介を依頼した不動産会社が負担するため、売主が広告費用を請求されることはありません。
当記事では、不動産売却で用いられる広告の種類と特徴、宅建業法に基づく費用負担の仕組み、そして売主が費用を支払う場合の注意点について解説いたします。
これから不動産の売却を検討されている方、広告や費用について明確にしておきたい方は、ぜひ本記事をご参考になさってくださいね。

不動産売却に使われる広告の種類と特徴

不動産売却の広告には、主にオフラインとオンラインの種類があります。
まずは、不動産売却に使われる主な広告媒体と、特徴について解説していきます。

チラシ・新聞広告の特徴

チラシや新聞折込広告は、特定エリアに直接情報を届けられる地域密着型の広告手法で、インターネットをあまり使わない層にもアプローチできます。
新聞折込は中高年層に届きやすく、広い商圏へ配布できる点が強みです。
一方で、ポスティングによるチラシ広告は配布先を細かく絞れるため、ファミリー向け物件広告を近隣マンションに訴求するなど、精度の高い集客が可能です。
費用はデザイン費・印刷費・配布費で構成され、1枚あたり数円〜十数円が一般的で、数万部配布すれば数十万円規模になることもあります。
反響率は0.01%〜0.1%と低めですが、1件の反響が成約につながれば大きな成果となります。

レインズの仕組みと特徴

レインズは、不動産会社同士が物件情報を共有するための専門システムで、一般向け広告ではないため不動産会社以外の方は直接閲覧できません。
不動産会社が媒介契約を結ぶと物件情報をレインズに登録し、全国の不動産会社がその情報を検索・紹介できるようになります。
レインズへの登録義務は媒介契約の種類で異なり、専属専任媒介は5日以内、専任媒介は7日以内の登録が義務で、一般媒介は任意登録です。
レインズに掲載することで、依頼した一社以外の多くの不動産会社からも買主候補を探してもらえるため、売却のチャンスが広がります。
登録情報は不動産会社の判断と売主の承諾により、自社サイトやポータルサイトにも掲載され、業者ネットワークとネット広告の両面から集客できるという特徴があります。

現地看板広告と特徴

現地看板は、物件の敷地周辺に設置し、通行人やその地域で物件を探している方へ売却中であることを伝える広告手法です。
とくに、エリアを実際に歩いて探す、購入意欲の高い層には強いアピール効果が期待できます。
ただし、設置には屋外広告物法や各自治体の条例を守る必要があり、サイズや色、設置場所などに細かな規制があります。
敷地内であっても公道にはみ出す設置は不可で、電柱やガードレールに括りつける「捨て看板」は違法行為です。
マンションでは、管理規約により看板設置が禁止されている場合もあるため、事前の管理組合への確認が欠かせません。

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広告費用の負担構造と宅建業法の位置づけ

前章では、広告の種類について述べましたが、次に気になるのは広告費用ですよね。
ここでは、広告費用の負担構造と、宅建業法の位置づけについて解説いたします。

販売活動費の内訳

不動産売却の広告費を含む販売活動費は、原則として不動産会社が負担し、売買契約成立時に支払う仲介手数料の中に含まれています。
そのため、通常の販売活動に対して、売主が仲介手数料と別に広告費を請求されることはありません。
販売活動費には、レインズへの物件登録、自社サイトやポータルサイトの掲載料、チラシ作成・印刷・配布費などが含まれます。
さらに、現地看板の設置費用、案内時の交通費、オープンハウス開催費なども不動産会社が負担します。

査定料が無料の理由

不動産会社の査定が無料なのは、査定が売主との接点づくりであり、媒介契約を獲得するための営業活動の入り口と位置づけられているためです。
机上査定も訪問査定も無料が一般的で、費用は不動産会社が営業経費として負担し、成約時の仲介手数料で回収する仕組みになっています。
ただし、不動産鑑定士による「鑑定評価」は法的証明力を持つ専門業務のため、数十万円かかることが一般的です。
また、遠隔地への出張費や測量など特別な調査が必要な場合は、例外的に実費が発生する可能性があり、その際は事前の了承が求められます。

宅建業法と広告費負担

不動産売却は、宅建業法で仲介手数料の上限が定められています。
国土交通省の告示では、通常の広告費用は仲介手数料に含まれるとされ、売主への別途請求は原則禁止です。
ただし、売主が特別に依頼した「通常を超える広告」については実費の負担が認められ、全国紙広告やテレビCM、ポータルサイトの有料特集などが該当します。
この場合も、売主の依頼と請求できるのは実費のみという点が重要です。
実務では、特別広告をおこなう際の内容や費用負担を明確にするため、媒介契約書の特約事項や覚書で事前に合意を図るのが一般的です。

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売主が広告費を負担するケースと注意点

ここまで、広告の種類や費用構造を解説しましたが、売主負担のケースもおさえておきましょう。
最後に、売主が広告費を支払うケースと注意点について、解説していきます。

特別な広告依頼の例

特別広告とは、レインズ登録や通常のポータル掲載、折込チラシなど日常的な販売活動を超える広告を指し、売主が希望した場合に限り実費負担となります。
代表例は、ポータルサイトの有料オプションで、特集ページ掲載や検索上位表示など追加料金が必要なプランが該当し、費用は数万円〜数十万円ほどです。
また、プロによる物件動画やドローン撮影、VRコンテンツ制作、CGを使ったホームステージングなども特別広告となり、品質次第で数万円〜100万円規模になることがあります。
さらに、全国紙への広告、テレビCM、不動産専門誌や高級雑誌への掲載といった宣伝も特別広告に分類され、数十万〜数百万円かかる場合があります。

高額広告の費用対効果

高額な特別広告を選ぶ際は、「購入希望者に届きやすくする手段」であっても、必ず売れる・高く売れると保証されるものではありません。
物件の特性と広告のターゲットが合っているかを判断し、手法を使い分ける必要があります。
不動産会社の提案を鵜呑みにせず、広告の必要性や過去の反響など、具体的な根拠を確認することも欠かせません。
リスク管理として、広告内容・費用上限・実施時期・支払条件を必ず書面で合意し、口約束は避けましょう。
また、広告後には費用が「実費」であることを証明するため、領収書や請求書のコピーを提出してもらう取り決めも重要です。

契約解除時の広告費精算

専任・専属専任媒介を途中で解除する場合、標準媒介契約約款では、「媒介に要した実費」を不動産会社が請求できると定められています。
ただし、ポータル掲載料やチラシなどの通常の広告費は、仲介手数料で回収すべき性質のため、途中解除でも請求できないと解釈されています。
一方で、売主の特別な依頼でおこなった広告や、遠方調査の交通・宿泊費、立て替えた測量費などは、実費として請求される可能性があるでしょう。
請求を受けた場合は、内訳や領収書を確認し、通常業務か特別依頼かを見極めます。
また、不明点があれば不動産会社へ説明を求め、必要に応じて宅建業協会などへ相談しましょう。

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まとめ

不動産売却の広告は、ポータルサイトやレインズ、新聞折込・ポスティングなどの媒体が利用されます。
通常の広告費は、宅建業法により仲介手数料に含まれるため、売主が追加で支払う必要はありません。
ただし、テレビCMや有料特集など、売主が特別広告を依頼した場合は、その実費負担が発生する点に注意しましょう。