「土地や建物を売ったときに税金をいくら払えば良いの?」と疑問を持つ方も少なくないです。
少しでも税金を抑えるためには、土地や建物を買ったときに、どれほど費用が発生しているのかを把握するのが重要です。
本記事では、譲渡所得の計算方法をお伝えしたうえで、取得費と譲渡費用に含まれるものを解説します。
不動産売却の譲渡所得の計算方法
土地や建物を売ったときに、所得(利益)が発生したときの費用を譲渡所得といいます。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、給与などの一般的な所得とは別の項目に区分されて、金額に応じて所得税と住民税が課せられます。
プラスになった譲渡益のみ課税されるので、マイナスになったときは課税されません。
計算方法は「譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)」で算出する課税譲渡所得に対して「譲渡所得-特別控除額」で確定します。
譲渡収入金額は、土地や建物の譲渡代金・固定資産税・都市計画税の精算金です。
取得費は、実額法もしくは概算法の大きい金額が適用されます。
実額法は、土地や建物の購入代金と取得に要する費用の合計額から建物の減価償却費を差し引いた計算方法です。
概算法は、「譲渡収入金額×5%」で計算する計算方法です。
税額の計算方法は「課税譲渡所得×税率」となります。
譲渡益は分離課税方式が採用されているため、給与などの所得とは別にして計算します。
所有期間に応じた課税方法
また、土地や建物の所有期間に応じて、課税方法が変わる点も理解しなければなりません。
売却した年の所有期間が、5年以下だと短期譲渡所得、5年以上だと長期譲渡所得です。
短期譲渡所得の税率は39.63%(所得税30.63%・住民税9%)、長期譲渡所得の倍率は20.315%(所得税15.315%・住民税5%)を掛け合わせます。
所有期間が10年超えになる場合、10年超所有軽減税率の特例が適用されて14.21%まで減額されます。
長期譲渡もしくは短期譲渡かを判断するために、移住期間・所有期間・建築年数の税務上の基準を理解しましょう。
移住期間は、入居日と転居日の期間中の日数です。
単身赴任をしていて、土地や建物の所有者が家族と離れて暮らしていたとしても、仕事の都合が解消されると元通りになることが証明できれば、居住期間として認められます。
具体的な基準が設けられていないため、判断がむずかしい場合は、税務署や税理士などの専門家に確認しましょう。
所有期間は、土地や建物を引き渡した年の1月1日の時点での経過年数が基準です。
税率が変わるのは5年と10年のタイミングなので、売却期間を伸ばして税率を最小限に抑える方法もあります。
建築年数は、登記簿で記載されている建築年月日から取得日までの期間を指します。
これらの税務上の数字に関しては、税率を判断するとき以外にも、特例を適用させるときにも重要になる可能性が高いです。
不動産売却の取得費に含まれるものにはどんなものがあるのか
取得費とは、土地や建物の購入代金・建築金額から減価償却費を控除した金額・それ以外に購入するために発生した諸経費の3つが該当します。
「どこまで経費計上できるの?」と疑問を抱く方も多いですが、基本的には取得するために発生した費用は計上できる可能性が高いです。
ここからは経費計上できる代表的な項目を解説します。
経費計上できる代表的な項目①:仲介手数料・登録免許税・司法書士への報酬
購入したときの仲介手数料・登録免許税・司法書士への報酬は、経費計上ができます。
仲介手数料が記載された領収書等は、必ず保管しておかなくてはいけません。
登録免許税は、固定資産税評価額2%・減税措置が適用されると1.5%です。
相続したときにおこなうべき、所有権移転の登記費用(登録免許税と司法書士報酬)も経費計上が可能です。
売主から買主へ・被相続人から相続人へ、土地や建物の所有権が移るときは、司法書士に依頼して登記の手続きをしてもらう必要があります。
経費として計上できる項目を把握していないと、あとからトラブルになるリスクがあるので、注意しなくてはいけません。
経費計上できる代表的な項目②:不動産取得税・印紙税・未経過固定資産税(固定資産税精算金)
不動産取得税・印紙税・未経過固定資産税(固定資産税精算金)などの税金も経費計上ができます。
不動産取得税は固定資産税評価額の3~4%まで物件タイプによって決まり、印紙税は売買契約締結時に必要で、未経過固定資産税は毎年1月1日に請求されます。
「税金の支払いは経費にならないのでは?」と考える方が多いですが、必要経費に該当するため、必ず記録を残して計上するようにしてください。
立ち退き料・建物の取り壊し費用・取り壊し前提の建物の購入費・リフォーム費用・改良費用・設備費など物件に手を加える費用もすべて計上可能です。
リフォームや修繕する前提で中古物件を購入するケースもあり、手を加えた後を完成形とするのであれば、必要経費として認められます。
経費計上できない項目
一方で、住宅ローン保証料・使用開始日以降の住宅ローン金利と団体信用生命保険量・火災保険料・インターネット加入量・管理費と修繕積立金・引っ越し費用などは、必要経費として認められません。
また、生活を始めてしばらく経ってから劣化した部分に対するリフォームや修繕費に関しては、必要経費に該当しないので注意が必要です。
不動産売却の譲渡費用に含まれるもの
譲渡費用とは、売主として譲渡するときに発生した支出や、譲渡額を大幅に増やすために支出した費用に対して適用されます。
しかし、取得費や維持管理費用は含まれません。
譲渡費用に含まれる項目
媒介契約を結んだ不動産会社に支払う仲介手数料は、譲渡費用に含まれます。
印紙税・登録登記・司法書士報酬などの売買契約時に発生する諸費用は、すべて譲渡費用に含まれるので、細かく領収書等を残しておきましょう。
不動産を更地にする解体費用や修繕費、リフォーム費用、広告料は譲渡費用として計上できます。
実施のタイミングによって譲渡費用に含まれる項目
ただし、居住中におこなった工事は計上できないので、どのタイミングで手をくわえているのかが重要です。
また、所有期間の長い土地は、広さを明確にするために確定測量図の作成が必要になります。
その確定測量図を作成するための測量費用は、原則的に売主の負担です。
販売活動のためであれば経費計上できますが、将来的に譲渡するかもしれないから前もって測量したケースでは経費計上できません。
実施の目的によって譲渡費用に含まれる項目
弁護士費用の場合、契約書作成費用・契約効力に関する紛争費用は経費計上できますが、遺産分割に関する費用・譲渡代金取立て費用は対象外です。
コンサルタント費用は、東京オリンピックで問題になっていたため、ご存じの方もいるかもしれませんが、譲渡に直接関わったかが譲渡費用に含められるかの基準になります。
そのため、直接的に譲渡や譲渡価額の増加のためになっていない費用は、対象外です。
また、ゴミ処理や残置物の撤去費用、引っ越し費用、固定資産税や都市計画税は、直接的に譲渡に関係しない項目なので、経費計上はできません。
このように明確に経費計上できるものと、ケースに応じて経費計上できるものの判断がむずかしいため、専門家に相談して計上できるかどうかを確認しながら進めるのが良いでしょう。
まとめ
不動産売却では、譲渡所得から諸費用や特例、控除を差し引いてもプラスになるときに税金が発生します。
必要経費の領収書等を保管して、取得費と譲渡費として計上できる金額が大きいほど、節税効果が高くなります。
ただし、必要経費に該当するかどうかの判断がむずかしい項目も多いので、分からない部分は専門家に相談しながら進めましょう。
株式会社たくみ スタッフブログ編集部
株式会社たくみは、出雲市で1976年に創業した不動産屋です。今やインターネットに賃貸・不動産情報は溢れております。あまたの物件からお客様にとって最適なものを探しだすことが弊社の使命です。ブログでは、物件探しのお役に立てる情報発信をします。