せっかく中古マンションを購入するなら、心から満足できる物件を選びたいものです。
今回は、中古マンションを選ぶポイントについて解説します。
耐震基準・管理・修繕積立金など、3つに分けて解説しているので、現在お困りの方は今後の参考にしてみてください。
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中古マンション選びにおける耐震基準のポイント
中古マンション選びには、耐震基準が重要だと言われています。
以下で詳しく見てみましょう。
新耐震基準とは
1981年に建築基準法における耐震基準が、新耐震基準へと改正されました。
1981年以降に建築された建物は、この基準にしたがって施工されています。
そのため、近年建築された建物は、すべてこの新耐震基準をクリアしているのです。
この新耐震基準に改正されたのは、過去に発生した地震による被害が大きかったためです。
なかでも、宮城県沖で発生した地震では、多くの建物が倒壊しました。
家財道具はもちろん、住む場所や命を落とした方が多く、これまでの耐震基準からの見直しが必要であると判断されたのです。
その結果、1981年には「震度6強~7の地震が起こった場合でも、倒壊を免れられる」とされる基準にしたがって、建物が建築されるようになりました。
つまり、新耐震基準の建物は、過去の基準よりも厳しい内容になっているため、地震に強い特徴があるのです。
旧耐震基準の内容
それでは、旧耐震基準はどのような内容だったのでしょうか。
これは1950年から1981年5月末まで施行されていたものです。
当時は「震度5程度の地震が起こっても、倒壊リスクが低い」とされていました。
そのため、新耐震基準と比較すると、想定される震度が低かったのです。
中古マンションにおける耐震基準の重要性
中古物件の場合、建物がいつ建築されているのかを確認しなくてはなりません。
もし、新耐震基準にしたがって施工されているものであれば、大きな地震が起こっても、身の安全を守れる可能性があります。
しかし、1981年以前に建築されている場合は、現在の基準にしたがって施工されていません。
どうしても大地震が起こった場合の危険度は高まってしまいます。
とはいえ、1981年以前の物件は魅力的な点もあります。
リフォームされていれば、古びたイメージも払しょくされており、築年数が古いと費用も安価です。
しかし、安全性に着目すると、やはりリスクが高いといわざるを得ません。
物件選びの際は、必ず施工された年を確認しましょう。
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中古マンション選びにおける管理のポイント
なぜ中古マンション選びで管理について注目すべきなのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。
エントランス
エントランスは物件の出入り口なので、いかに美しいかが重要なポイントとなります。
管理が行き届いている物件であれば、日頃から綺麗な状態に保たれていると考えられるでしょう。
しかし、なかにはゴミが乱雑に放置してある、汚れが目立つなど、さまざまな問題が見られる場合もあります。
エントランスは、物件の第一印象を左右する要素のため、通常であれば内見の際に美しく整えておくものです。
しかし、それすらされていない物件は、管理が疎かになっている証拠といえるでしょう。
エントランスが汚れていると、他の共用部も管理がされていない可能性があります。
このような物件を購入しても、ストレスが溜まってしまうリスクが高いため、購入は避けるべきといえます。
ゴミ置き場
ゴミ置き場もチェックしてみましょう。
各物件によってゴミ出しのルールが異なり、それぞれゴミ置き場が決められています。
本来であれば、ルールにしたがってゴミを出さなくてはなりませんが、守られていない場合があるかもしれません。
ゴミ置き場を見たときに、周囲が散らかっていたり、回収日ではないのにゴミ出しされていたりする場合は、ルールを守らない住人がいると判断できます。
こうした問題行為を管理会社が注意せず、放置している可能性があるかもしれません。
このような管理体制では、周辺の衛生環境が悪くなり、害虫や悪臭の発生リスクが高くなります。
とくに、ゴミ置き場の近くにある部屋で暮らしている方にとっては、直接的な被害を受けてしまうでしょう。
自転車置き場
自転車置き場も大切なポイントです。
ルールを守って使われている場合は、それぞれの自転車がキレイにとめられています。
しかし、なかには自転車が倒れていたり、ボロボロの自転車が放置されたままだったりと、問題が見られる場合もあります。
こうした物件は、他の住民とのトラブルに繋がる可能性があると判断できるでしょう。
管理会社による注意喚起や対処も疎かな可能性も高いため、入居後に不快な思いをしてしまう可能性があります。
自分が自転車を使用する場合は、とくに大切な要素といえるでしょう。
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中古マンション選びにおける修繕積立金のポイント
修繕積立金は、物件探しに関連性がないと思われる方も少なくないでしょう。
しかし、実際には大きな影響をもたらす要素となっています。
適正値とは
そもそも、修繕積立金は、どの程度が適正とされているのでしょうか。
これは、国土交通省による積立金に関するガイドラインを見ると、おおよその相場を把握できます。
データを見てみると、物件の規模によって左右されますが、基本的には1万4千~3万円と考えられます。
ただし、これはあくまでも目安なので、参考程度にしましょう。
実際には、この目安の範囲外に設定されている物件も多く見かけます。
また、修繕積立金を支払っているからといって、本来の計画通りに修繕がおこなわれると保証されているわけではありません。
物件の状態によっては、別の作業が必要になる場合もあります。
安すぎる物件も
なかには、修繕積立金が安い物件もあります。
一見すると、費用負担が少ないことでお得に感じるかと思いますが、じつは注意が必要です。
あまりに安いと、工事が必要になったタイミングで、修繕ができなくなる可能性があります。
多少の劣化程度では、オーナーが作業を先送りにしてしまい、どんどん設備が劣化してしまうケースは少なくありません。
そもそも、修繕積立金は、物件の修繕をおこなうために徴収しているものです。
そのため、金額が相場と比較して低い場合は、十分な修繕がおこなわれないかもしれません。
修繕積立金が不足していないか確認する
確認方法としては、不動産会社に相談して、重要事項に関わる調査報告書を入手しましょう。
こちらには、大規模修繕の予定があるか、管理費や積立金がどの程度あるかが記載されています。
この金額が十分であれば、しっかりと予定通り修繕がおこなわれると判断できるでしょう。
しかし、ものすごく不足している、もしくは滞納がある場合は危険です。
いざ工事が必要になっても、積立金の不足を理由に放置されてしまう可能性があります。
マンションを購入する機会は、人生のうちに何度も訪れるものではないでしょう。
中古とはいえ、高額な費用を支払わなくてはならないからこそ、満足できる物件と出会いたいものです。
ここまででご紹介した内容に該当するポイントがある場合は、購入時に注意してみてください。
自分にぴったりな中古マンションを探し出し、充実した暮らしを送りましょう。
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まとめ
中古マンション選びにおいて、地震によるリスクを判断するのは大切なポイントです。
また、管理が行き届いているのかを細部までチェックすることで、居住後のトラブルを避けることに繋がるでしょう。
そして、修繕積立金についても確認し、定期的に修繕がおこなわれる物件であることも確かめておくのがおすすめです。
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株式会社たくみ スタッフブログ編集部
株式会社たくみは、出雲市で1976年に創業した不動産屋です。今やインターネットに賃貸・不動産情報は溢れております。あまたの物件からお客様にとって最適なものを探しだすことが弊社の使命です。ブログでは、物件探しのお役に立てる情報発信をします。