テナント物件の契約の流れについて！探し方から引き渡しまでを解説

新しい店舗や事務所を開くために、テナント物件を探していませんか。
事業を成功させるためには、物件選びだけでなく、その後の契約手続きもスムーズに進めることが大切です。
本記事では、テナント物件探しから申込み、審査、さらに契約・鍵の引き渡しまでの流れを解説いたします。

失敗しないテナント物件探しの流れ

店舗や事務所を借りる際、どのような物件を探せば良いのか迷う方は多いのではないでしょうか。
まずは、コンセプトを明確にし、効率的に物件を探すための手順について解説していきます。

コンセプトを明確にする

事業用物件探しを成功させる第一歩は、「どのようなお店にしたいか」というコンセプトを固めることです。
万が一、コンセプトが曖昧なまま物件を探し始めると、判断基準がぶれてしまい、計画に影響が出てしまうかもしれません。
コンセプトが固まったら、立地や広さ、そしてもっとも重要な家賃といった希望条件を書き出しましょう。
階数や建物の構造、築年数、引き渡されるときの状態など、細かい点までリストにしておくことがおすすめです。
すべての希望を100%満たす物件は少ないため、条件には優先順位をつけて、整理しておくと良いでしょう。

効率的な探し方

物件の情報を集める主な方法には、不動産情報サイトの活用と、専門の仲介会社への相談があります。
不動産情報サイトのメリットは、インターネットでいつでも手軽に、物件情報を閲覧できる点です。
しかし、サイトに掲載されている情報が必ずしも最新とは限らず、好条件の物件はすぐに埋まってしまいます。
そこで重要になるのが、事業用物件を専門に扱う不動産仲介会社を上手く活用することです。
不動産仲介会社を活用することで、公開されている情報だけでなく、独自のネットワークから得た非公開物件を、紹介してくれる可能性も高まるでしょう。

内見時のチェックポイント

希望条件に合う物件が見つかったら、図面や写真だけでなく、現地で内見をおこないましょう。
まず確認すべきなのは、お店の運営に欠かせない電気やガス、水道といった設備関連です。
次に、建物の構造や状態も大切で、天井の高さや床が耐えられる重さは、お店のレイアウトに直結します。
さらに、物件の内部だけでなく、周辺の環境を念入りに調査することも欠かせません。
内装工事や看板設置に関する制限があるかどうかも、契約前に確認しておくことが大切です。

▼この記事も読まれています
テナント契約における保証会社とは？利用するメリットと審査も解説

テナント物件の申込みと審査通過の流れ

前章で物件探しの手順を述べましたが、申込みから審査通過までの流れも気になりますよね。
ここでは、申込み手続きをスムーズに進め、審査に通過するためのコツについて解説いたします。

申込書と事業計画書

借りたい物件が決まったら、まず不動産仲介会社を通じて、オーナーさんに「入居申込書」を提出します。
法人の場合は会社名や事業内容などを、個人事業主であれば、お店の名前やご自身の氏名、連絡先などを正確に記載しましょう。
申込みの際には、連帯保証人や家賃保証会社の利用を求められるのが一般的です。
連帯保証人は、法人の代表者や親族などがなることが多く、詳しい情報を記入する必要があります。
また、近年では保証会社の加入が必須となる物件も増えており、保証料として月額賃料の0.5〜1か月分程度がかかるケースがあります。
契約更新時に追加費用が発生する場合もあるため、事前に確認しておきましょう。
さらに、入居申込書とあわせて審査を左右する重要な書類が「事業計画書」です。
事業内容や強みはもちろん、売上・経費・利益などの具体的な数字に基づいた収支計画を示すことが、審査通過の鍵となります。

審査で評価されるポイント

オーナーさんや管理会社がおこなう入居審査では、提出された書類を基に、いくつかの観点から借りる方を評価します。
事業計画の妥当性や自己資金が十分にあるか、連帯保証人の支払い能力などが、総合的に判断されます。
次に評価されるポイントは、申込者の信頼性や、事業内容が安定しているかという点です。
代表者のこれまでの経歴や事業の実績、長期的に継続が見込める事業内容であるかどうかもチェックします。
計画している事業が、その物件の用途や周辺環境に合っているかも、重要なポイントとなります。
これらの審査ポイントを踏まえ、事前にしっかりと準備を整えて、オーナーさんに安心感を与えましょう。

必要書類の準備と流れ

テナント物件の申込みから審査結果の通知までは、一般的に3日～1週間程度かかります。
物件によっては2週間ほど要する場合もあるため、その間は不動産会社からの連絡を待ちましょう。
この審査期間と並行して、契約に必要な書類を事前に揃えておくと、その後の手続きがスムーズに進みます。
法人の場合は「商業登記簿謄本」や、直近2〜3期分の「決算書」などを用意します。
一方、個人事業主の場合は、身分証明書や住民票、直近2〜3年分の確定申告書の控えが必要です。
無事に審査を通過すると内定の連絡が入り、契約日時の調整や重要事項説明へと進みます。

▼この記事も読まれています
スケルトン物件とは？店舗開業でのメリットやデメリットも解説

テナント物件の契約から鍵の引き渡しまでの流れ

ここまで物件探しから申込みまでを解説しましたが、いよいよ契約締結と鍵の引き渡しです。
最後に、契約時に確認すべき重要事項と、トラブルを避けるためのポイントについて解説していきます。

契約書で確認すべき項目

事業用の契約書は内容が複雑なため、疑問点はサインや捺印をする前に、必ず確認することが大切です。
とくに注意深く確認したいのが、退去時にどこまで元に戻すかという、「原状回復義務」の範囲です。
事業用物件では、入居時の状態、つまり内装をすべて撤去する「スケルトン返し」を義務付ける特約が一般的となっています。
次に、「契約期間」と「更新」に関する項目で、更新料の有無や金額も見ておきましょう。
また、事業計画の変更に備え、「解約予告期間」と「中途解約時の違約金」も確認が必須となります。
テナント物件の解約予告は通常6か月前と長く、期間内に解約すると違約金がかかる場合もあります。
エアコンなどの設備が故障した際の「修繕義務の範囲」、つまり誰が修理費用を負担するのかも明確にしておきましょう。

設備不具合の確認と記録

賃貸借契約が無事に結ばれ、初期費用の支払いが完了すると、いよいよ鍵の引渡しです。
入居中や退去時のトラブルを防ぐため、オーナーさんと借主が一緒に立ち会って、点検をおこないましょう。
元からある設備が正常に動くかを一つひとつ試し、壁や床、天井などに傷や汚れがないか、水漏れの跡がないかなども細かくチェックします。
確認した内容は、「物件状況確認書」などの書面に記録し、オーナーさんと借主の双方が署名や捺印をし、それぞれが1部ずつ保管するのが基本です。
万が一、不具合を見つけた場合はその場で指摘し、誰がいつまでに直すのかを書面で約束しましょう。

居抜き物件の注意点

初期費用を抑えられるメリットから人気の居抜き物件には、特有の注意点がいくつかあります。
居抜き物件では、前のテナントとの間で内装や設備を引き継ぐ、「造作譲渡契約」を結ぶのが一般的です。
後々のトラブルを防ぐため、譲渡される設備の対象範囲をリストで明確にしておきましょう。
もっとも注意すべきなのは、「現状のまま」での引き渡しが基本のため、引き渡し直後に故障しても、修理費用はすべて自己負担となってしまう点です。
また、引き継ぐ設備にリース品が残っていた場合、契約の引継ぎなどを事前に明確にしておく必要があります。
さらに、追加で内装工事をおこないたい場合は、必ず前もってオーナーさんから書面で許可を得ましょう。

▼この記事も読まれています
居抜き物件とは？店舗開業をするメリット・デメリットを解説

まとめ

テナント物件を効率良く探すには、まずコンセプトを固めて条件に優先順位を付け、現地での内見を入念におこなうことが大切です。
申込みでは、事業の収益性を示す事業計画書が重要で、審査では家賃の支払い能力や信頼性が総合的に判断されるため、事前準備が必須です。
契約時には原状回復義務の範囲を必ず確認し、引き渡し時には設備の状況を記録することで、後のトラブルを防ぐことができるでしょう。