事業用賃貸物件に消費税はかかる？課税や非課税の判断基準も解説

お店やオフィスを開くために、事業用賃貸物件を探している方は多いのではないでしょうか。
事業用物件の賃料は消費税の課税対象になるため、契約内容や費用の計算方法について不安を感じているかもしれません。
本記事では、事業用物件の賃料や関連費用にかかる消費税の基本ルールから、課税・非課税の判断基準、そして契約時に確認すべき注意点までを解説いたします。

事業用賃料には消費税がかかる？

事業用の賃貸物件を借りる際、賃料に消費税が含まれるのか、疑問に感じたことはありませんか。
まずは、事業用賃貸物件の賃料に関する消費税の基本ルールと計算方法について解説していきます。

課税される原則と基本

消費税がかかるかどうかの判断は、取引に「対価性」、つまりお金をもらってサービスを提供したか、という点があるかがポイントです。
個人の住まいとして提供される居住用物件の家賃は、暮らしを守るための社会的な配慮から、消費税がかからない「非課税取引」と定められています。
一方、事業用物件の賃貸物件は、事業者がビジネスをおこなうための施設というサービスを提供し、その対価として賃料を受け取る取引とみなされます。
したがって、そこには明確な対価性が存在することから、事業用物件の賃料は原則として消費税の課税対象となるのです。

賃料にかかる税率と計算例

現在の消費税率は10%であるため、実際の賃料に消費税を適用する場合はこの税率で計算します。
たとえば、月額賃料が税抜20万円の物件であれば、消費税額は2万円（20万円×10%）です。
また、月額賃料が税抜35万円の場合、消費税が3万5,000円となり、支払総額は38万5,000円です。
計算の途中で1円未満の端数が出た場合の処理方法については、法律で具体的な決まりがあるわけではありません。
一般的には、契約書や請求書上で四捨五入・切り捨て・切り上げのいずれかを定めるケースが多いです。
なお、貸主（大家）が消費税の免税事業者である場合、消費税の申告義務がないため、賃料に消費税を上乗せせずに請求することがあります。
貸主が課税事業者か免税事業者かによって、支払金額や請求書の記載内容が変わるため、契約前に必ず確認しておくことが大切です。

共益費・敷金の課税区分

事業用物件の契約では、月々の賃料以外にも様々な費用が発生するため、注意が必要です。
建物の維持管理のために支払う管理費や共益費は、物件を利用するための対価とみなされるため、賃料と同様に消費税の課税対象となります。
一方で、土地の賃貸（地代）は原則として消費税の非課税取引です。
そのため、建物部分の賃料や共益費のみ課税対象となり、土地部分の対価は非課税となります。
契約時には、建物と土地それぞれの金額や内訳を確認しておくと安心でしょう。
また、契約時に預ける保証金や敷金は、家賃の滞納や退去時の修繕費用に充てるための「預け金」であり、原則として借り主に返還されるお金です。
これはサービスの対価ではないため、預け入れた時点では消費税の課税対象外です。
ただし、敷引や修繕費の充当などにより返還されない部分がある場合には、その金額が課税対象となります。

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賃貸借契約で発生する賃料以外の費用項目

前章では賃料にかかる消費税について述べましたが、賃料以外にも消費税が課税される費用があります。
ここでは、賃貸借契約で発生する賃料以外の費用項目とチェックポイントについて解説いたします。

礼金・更新料・仲介手数料

事業用物件の契約時に発生する礼金や更新料、仲介手数料は、すべて消費税の課税対象です。
まず礼金は、事業者がおこなうサービスの提供とみなされ、明確な対価性があるため消費税が課税されます。
次に、契約を続けるために支払う更新料も、物件を貸してもらうサービスへの対価にあたることから、礼金と同じく課税取引です。
そして、不動産会社へ支払う仲介手数料は、物件探しを手伝ってもらったことへの報酬にあたります。

契約書のチェックポイント

これらの費用を含む契約書を確認する際には、金額の表示方法に注意を払う必要があります。
とくに、「税抜表示」か「税込表示」かという点は、支払う合計金額に直接影響します。
そのため、契約書では、各費用の金額の横に「（税抜）」や「（税込）」といった記載があるかを確認しましょう。
万が一、金額しか書かれておらず税込か税抜か不明瞭な場合は、必ず貸主側に確認することが大切です。
法人が支払った賃料や各種手数料は、会社の帳簿に経費として記録することができます。

税率変更時の注意点

2019年10月1日に、消費税率が8%から10%へ引き上げられました。
このような税率の変更時には、契約日とサービス提供日の違いで混乱しないよう、経過措置が設けられています。
賃料については、変更前の指定日までに契約した場合、変更後も古い税率が適用される措置がありました。
しかし、礼金や仲介手数料のような一度きりの支払いは、原則として支払い時点の税率が適用されることになりました。
また、契約更新時に支払う更新料については、更新契約が有効になる時点での税率が適用されたのです。
これらの経過措置はあくまで一時的な決まりであり、現在の新しい契約には現行の10%が適用されます。

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住居付き店舗の消費税の判断基準

ここまで事業用物件にかかる消費税について解説しましたが、店舗と住居が一体になった物件の扱いもおさえておきましょう。
最後に、住居付き店舗の消費税の判断基準について解説していきます。

事業用部分のみ課税の原則

事業用と居住用が一緒になった物件では、「事業用として使う部分だけが課税対象」というのが、消費税の原則です。
しかし、契約で家賃の合計額しか決められておらず、それぞれの用途の家賃が区別されていないことも少なくありません。
このような場合は、家賃総額を合理的な基準で分け、事業用部分にのみ消費税を課す按分計算が必要です。
この按分計算でもっとも一般的で、分かりやすい基準とされるのが、それぞれの「床面積の割合」となります。
図面などで各用途の面積を明確にし、その割合で計算する方法が税金の計算上も一般的とされています。

契約書上の用途区分

按分計算をおこなう前提として、賃貸借契約書に書かれている内容が重要になってきます。
契約書の「用途区分」の記載が、消費税の課税関係を左右し、後のトラブルを防ぐための鍵を握ります。
理想的なのは、事業用と居住用それぞれの面積と、それに対応する家賃額が契約書に明記されていることです。
しかし、家賃総額しか記載がなかったり、用途の書き方が曖昧だったりすると、トラブルの原因になり得るでしょう。
貸す側は消費税の申告漏れの危険性を負い、借りる側は経費の計算などを適切におこなえない可能性があります。

居住部分の割合が大きい場合

住居と店舗が一緒になった物件の消費税には、建物の大部分が居住用の場合に適用される、例外的な決まりが存在します。
その条件は、契約書で家賃の区分がなく、なおかつ居住用部分の面積が全体の90%以上であることです。
この2つの条件を両方満たす場合に限り、家賃の総額を非課税の住宅家賃として扱うことが認められます。
ただし、貸主は、安易に家賃総額で契約してしまうと、本来受け取れたはずの消費税を徴収できなくなるかもしれません。
一方の借主は、家賃全体が非課税になると、事業用家賃に対応する消費税の仕入税額控除もできなくなります。
最終的には、物件の実際の使用状況と契約内容に基づき、貸主と借主がお互いに納得したうえで選択することが重要です。

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まとめ

事業用物件の賃料や共益費には10%の消費税が課されますが、居住用は非課税であり、敷金や保証金も原則として課税対象外です。
賃料以外では、礼金や更新料、仲介手数料もサービスの対価として消費税の課税対象になるため、契約時には金額の表示方法に注意しましょう。
店舗兼住宅では、事業用部分のみが課税対象となり、面積比で家賃を按分計算するため、契約書で用途や内訳を明確にしておくと安心です。