送電線下にある不動産の売却！価格や評価にどう影響するか解説

売却をお考えの不動産が送電線下にある場合、なにか影響があるのではないかと心配されるかもしれません。
送電線下にある不動産を売却する予定の方は、送電線について正しい知識を持っておくと安心です。
そうすれば購入希望者に何か尋ねられたときにも的確な回答ができ、信頼に繋がるでしょう。
送電線の種類や価格への影響、評価を調べる方法について解説します。

不動産売却に影響する送電線の種類

不動産が送電線下にあると売却価格に影響すると言われていますが、すべての送電線が価格に影響を与えるわけではないということを知っておきましょう。
送電線は3種類に分けられ、それぞれ流れている電圧の高さが異なります。

3種類の送電線

送電線は電技省令によって、「低圧」「高圧」「特別高圧」の3種類に分けられています。
企業や各家庭に効率良く電気を届けるために電線の種類によって圧を変え、使い分けられているということを知っておきましょう。
簡単にご説明すると、発電所から供給された電気を高圧で変電所に届け、その後、変電所で減圧されて電柱を経由して各家庭に届くという仕組みです。
送電線は電圧の大きさによって、以下のように区分されています。

●低圧：直流750ボルト以下、交流600ボルト以下の電圧
●高圧：直流750ボルト超〜7,000ボルト以下、交流600ボルト超〜7,000ボルト以下の電圧
●特別高圧：直流・交流ともに7,000ボルトを超える電圧

低圧の送電線は、一般家庭や商店に送られる電線で、3種類のなかでもっとも電圧が低いタイプです。
土地にかかっている送電線が低圧であれば、価格への影響は少ないと言えるでしょう。
低圧の次に電圧が低いのは、「高圧」です。
高圧は、中小規模の施設への引き込みや、街中の電柱に電力を届ける役割として、おもに使用されます。
電柱は身近な存在ではありますが、電柱に集められる送電線も、比較的高い電圧が流れているということを知っておきましょう。
3つの種類のなかでもっとも電圧が高い「特別高圧」は、規模の大きい工場やオフィスビルなどの施設で使われる電力です。
特別高圧を利用するには鉄塔などの付帯設備で電線を支えて、変電所から送電線を引き込む必要があります。
送電線と聞いて、鉄塔を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。
鉄塔は特別高圧の電線を支えるために設置されているものだと理解しておきましょう。

送電電圧の大きさの見方

送電線にどのくらいの高さの電圧が流れているかを推定する方法をご紹介します。
鉄塔をよく見ると、電線と鉄塔の間に円形の器具があることがわかるでしょう。
これらは「がいし」と呼ばれるもので、がいしが多いほど高い電圧が流れていることを意味します。
がいしの数が3〜4個であれば2〜3万ボルト、20個前後であれば15〜25万ボルト、25個以上であれば50万ボルト程度という目安です。
電圧が高いほど売却に影響が出やすいため、不動産の近くに鉄塔がある場合はがいしの数に注目してみると良いでしょう。

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送電線下の不動産の売却！価格への影響

不動産が送電線の下にある場合、売却自体は可能ですが、一般的な物件と比較して需要が低く売却価格が下がってしまう傾向があることは事実です。
価格に影響を及ぼすポイントを解説します。

建築制限

送電されている電力の電圧によって、健康被害や火災を防ぐ安全対策として建築制限が設けられています。
売却をお考えの不動産が建築規制によって自由に建物を建てられない土地の場合は、価格に影響が出る可能性が高いでしょう。
17万ボルト以上の電圧が送電されている高圧線は、送電線の真下と側面3mまでは建築が規制されていて建物が建てられません。
敷地を有効活用できないため、土地の評価が下がり、需要が減るでしょう。
17万ボルト以下の電圧に対しても遠隔距離の規定が設けられています。
遠隔距離の規定とは電圧の大きさによって送電線と建物の距離を確保しなければならないというルールです。
敷地が規定の距離にかかっている場合は気を付けましょう。
たとえば、50万ボルトであれば10.05m、15.4万ボルトであれば4.8mというように目安が決められています。
「電圧が高い」「送電線に近い」ほど、制限の対象となる可能性が高く、売却価格に影響が出やすいと覚えておきましょう。
また注意点として、送電線は鉄塔の負荷を軽減させるために、すこしたるみをもたせてあります。
たるみによって振り幅が生じますが、振り幅の範囲においても建築制限が課されるということを理解しておきましょう。
このような制限によって、建てられる建物の形が変わってしまうため、売却のときは注意しましょう。
売却予定の土地に2階建ての家がある場合、とくに問題がないと判断するのは危険です。
なぜなら、高さの制限によって3階建て以上の建物は建てられないという可能性があるからです。
今建物が建っているのなら安心だと理解して売却を進めると、あとからトラブルになることがあるので気を付けましょう。

補償金の受け取り状況

送電線によって不利益を被ることに対して、土地の所有者は電気事業者から補償金が支払われることをご存じでしょうか。
不動産売却の際、補償金をいつ受け取っているかという点が問題となります。
すでに補償金を現所有者が受け取っている場合、不動産の購入者は電気事業者からあらためて受け取ることができません。
そのため、補償金と同額の値引きを要求されるなど、売却価格に影響が及ぶことが考えられます。
売却する不動産が相続したものや、何十年も前に購入している場合、補償金の受け取り状況をしっかりと把握していないこともあるでしょう。
そのような場合は、不動産登記簿を確認し、地役権が設定されているかを見てみましょう。
登記簿に地役権が設定されているということは、補償金を一括で受け取っている可能性が高いことを意味します。
その他に電気事業所との契約書を確認するという方法もあるので、確認してみましょう。

騒音問題

送電線や鉄塔は風に吹かれると、音が生じることがあります。
強風が頻繁に吹く地域では、とくに気になるかもしれません。
騒音が価格に影響を及ぼすことも頭に入れておきましょう。

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送電線下の不動産の売却！評価を調べる方法

送電線下の不動産の売却をするときは、事前に土地に関する情報を整理し、土地の評価を知っておくと安心です。
正しい評価を知ったうえで、売却価格や売却活動の計画を立てていきましょう。

評価額

国有地に送電線を引くとき、評価額は更地価格の30%になるということが財務省の評価基準で定められています。
このことからわかるように、送電線下の土地は評価額が下がる場合があります。
評価額は国税庁が調査している路線価から算出できるため、ご自身の土地の評価額を調べてみましょう。

地役権設定登記

売却前には、地役権設定登記を確認しましょう。
地役権設定登記には高さ制限の範囲など土地の活用に限定事項がある場合は、その内容が記載されています。
売却時には、購入希望者に不動産に関するありのままの状況を説明しなくてはならないので、事前に理解しておくようにしましょう。

送電線架設保持に関する契約

送電線架設保持に関する契約とは、地役権と似た性質を持つもので、地役権を設定する代わりに締結しているケースがあります。
電気事業者と土地の所有者との間で取り交わされるもので、契約の履歴がある場合、土地所有者は年払いで補償金を受け取っていることがあります。

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まとめ

送電線下の不動産の売却をお考えの方は、事前に土地に関する情報を整理しておきましょう。
送電線の種類や建築制限の有無によっては、送電線の影響なく売却できる可能性があります。
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