賃貸物件の専有面積とは何か？計算方法と一人暮らしに必要な面積を解説！

賃貸物件の情報には、間取りや設備などのほかに、その物件の専有面積が含まれています。
ただし、専有面積とはどの部分の面積であるのか、正確にご存じの方は案外少ないのではないでしょうか。
そこで今回は、一人暮らし用のお部屋を探している方に向けて、専有面積とはなにか、計算方法と一人暮らしに必要な専有面積を解説します。

賃貸物件における専有面積とは何か

専有面積とは、区分所有者の専有部分、すなわち区分所有者が単独で所有している空間の床面積のことです。
区分所有者も聞き慣れない単語かもしれませんが、賃貸物件における区分所有者とは、そのお部屋を借りている方のことを指しています。
賃貸物件の玄関ホール・エレベーター・階段などは、居住者や来訪者全員が使用する共有空間です。
それに対して、借主が専有している専有部分は、その方のプライバシーが保たれる空間といっても良いでしょう。
ただし、個人で専有しているように見えて、専有部分とはいえない場所もあります。

賃貸物件の専有面積に含まれない場所①玄関ポーチ

賃貸物件のなかには、玄関ドアの先に門扉が設置されているお部屋もあります。
玄関ポーチとは、この玄関ドアと門扉との間のスペースです。
玄関ポーチは、そのお部屋の居住者と来訪者しか入ってこない場所ですが、室外にあるため専有部分とはいえません。
したがって、玄関ポーチの面積は、賃貸物件の専有面積には含まれず、共用部分ではあるが入居者の専有が認められる部分として位置付けられています。

賃貸物件の専有面積に含まれない場所②バルコニー

バルコニーは、そのお部屋の入居者しか使用しない場所であることから、一見専有面積に含まれると思われがちですが、実は含まれません。
なぜなら、バルコニーやベランダは、火災などの緊急時には賃貸物件の住民全員が利用できる避難経路になるからです。
バルコニーやベランダには、隣の部屋に通じる壁があったり、床下には階下に抜けられる通路があったりするのは、万が一のときに、そこから避難できるようにするためです。
もちろん、通常時であれば、バルコニーやベランダは入居者が好きなように使用して良いことになっています。
ただし、好きに使用できる場所であっても、緊急事態が発生したらすぐに避難経路として使用できるように配慮しておかなければなりません。

▼この記事も読まれています
賃貸物件の鍵を紛失したら？対応方法や費用・退去時の鍵紛失もご紹介

賃貸物件における専有面積の計算方法

賃貸物件における専有面積を計算する方法は2種類あります。
ひとつが壁芯面積を計算する方法で、もう一方は内法面積を計算する方法です。
どちらの計算方法を採用するかの明確な決まりはありませんが、賃貸物件の専有面積は内法面積を計算するのが一般的です。
いずれの計算方法であっても、表記されているのは寝食をするスペースだけでなく、キッチンやバスルームも含めた面積であることにも注意したほうが良いでしょう。

賃貸物件における専有面積の計算方法①壁芯面積

壁芯面積は、壁の厚みのちょうど真ん中を中心として、その部分を結んで計算した面積です。
つまり、壁を平面として真上からとらえると、部屋の面積には壁の厚みが含まれています。
そのため、壁芯面積の計算結果は、実際に使用できる面積よりも広くなります。
実際に使用できる面積を表記してくれたほうが親切だと思われるかもしれませんが、これは「不動産の表示に関する公正競争規約」があるためです。
不動産の表示に関する公正競争規約では、分譲マンションなどの区分所有建物は、内法面積との混同を避けるために、原則的に壁芯面積で表記することになっています。
これは、建設途中で室内ができあがっていないうちから広告を出すことがあり、その時点では壁芯面積しか表せないことも関係していると考えられます。

賃貸物件における専有面積の計算方法②内法面積

壁の厚みが含まれる壁芯面積とは異なり、内法面積は壁の内側だけの面積です。
居住スペースとして実際に使用できる面積がわかるのは、内法面積です。
賃貸物件や中古の分譲マンションの専有面積は、内法面積を表記するのが一般的ですが、賃貸物件だと壁芯面積か内法面積なのか、わかりにくいこともあります。
賃貸物件の専有面積は、内法面積で表記されているパターンが多く見られますが、正確な専有面積を知りたいときは、不動産会社の担当者に確認したほうが良いでしょう。
なお、分譲マンションは壁芯面積で表記するのが一般的ですが、中古物件は「登記面積」である旨を記したうえで、内法面積だけを表記することがあります。
専有面積は、「㎡」か「帖」で表記するのが一般的ですが、㎡での表記だと実際はどれくらいの広さであるのかわかりにくいかもしれません。
専有面積が㎡で表記されているときは、「面積（㎡）✕0.3025✕2」で畳の帖数が計算できます。
たとえば、専有面積が20㎡の賃貸物件の広さは、20✕0.3025✕2＝12.1で約12帖です。

▼この記事も読まれています
生ゴミの保管はどうする？賃貸物件での適切な管理方法についても解説

賃貸物件で一人暮らしをするときはどれくらいの専有面積が必要？

国土交通省は、一人暮らしに最低限必要な居住面積を25㎡、ゆとりのある居住面積は40㎡以上に定めています。
しかし、とくに都心部には、25㎡より狭い一人暮らし向けの賃貸物件が多く存在します。
同じ一人暮らしでも、実際に住む方のライフスタイルによって、必要な専有面積は異なってくるでしょう。
また、同じ面積であっても、お部屋のレイアウトによって大きく印象が変わることもあります。
背の高い家具は、なるべく置かないようにしたり、収納棚で就寝スペースと生活空間を分けたりなど、工夫次第で実際の面積以上の広さに見せることが可能です。

賃貸物件での一人暮らしに必要な専有面積①学生編

学生の一人暮らしだと、なるべく家賃を抑えたいと思っている方が多いのではないでしょうか。
家賃を抑えるためには、20㎡以下のお部屋がおすすめです。
学生のうちは、多少狭い部屋でも我慢し、社会人になってから広めの部屋を探すのも手です。
間取りはワンルームを選ぶと、同じ専有面積であっても1Kより広い空間が確保できます。

賃貸物件での一人暮らしに必要な専有面積②女性編

女性の方のなかには、洋服やファッション小物などを多く所有している方もいるのではないでしょうか。
そのような方にとっては、一人暮らしでも専有面積が20㎡未満では足りないことが多く、25～30㎡のお部屋が理想的です。
また、メイクスペースを確保するためなどで、バス・トイレ別の賃貸物件を希望する方もいらっしゃるでしょう。
築年数が古ければ、家賃が安くて広めの賃貸物件があるかもしれませんが、築浅で専有面積も広い物件を選ぼうとすると、どうしても家賃が高くなってしまいます。
譲れない条件と譲れる条件を吟味して、ご自身の予算内で賃貸物件を借りることが重要です。

賃貸物件での一人暮らしに必要な専有面積③30代編

30代ともなると、20代と比較すると金銭的に余裕があることが多く、広さやインテリアにもこだわりができるかもしれません。
また、趣味のスペースがほしくなる方も多いでしょう。
そのため、30代の方の一人暮らしには、個人のライフスタイルに合わせたうえで、30㎡以上の物件をおすすめします。
間取りについても、ワンルームや1Kだけでなく、1LDKや2LDKなどの広いお部屋も選択肢に入ってくるでしょう。
なお、シンプルな暮らしを好む方は、20㎡以下のお部屋でも満足できるはずなので、候補に入れておくことをおすすめします。

▼この記事も読まれています
賃貸物件でおすすめの防音対策は？床・壁・天井それぞれのポイントを解説

まとめ

専有面積とは、借主が単独で使用できる空間の面積で、玄関ポーチとバルコニーは含まれません。
専有面積の計算方法は、壁芯面積と内法面積の2通りがあり、賃貸物件の専有面積の表記は内法面積が一般的です。
学生・女性・30代以上など、それぞれのライフスタイルによって一人暮らしに必要な専有面積が異なります。