所有する土地を売却する場合、信頼できる不動産会社の査定を受けるのが一般的です。
しかし、査定がどのようにおこなわれるかわからないと、査定結果が適切かどうか判断できません。
そこで今回は、土地の売却をお考えの方に向けて、土地の査定方法に関連する公的評価・前面道路との関係・形状の影響を解説しますので、ぜひ今後の参考になさってください。
土地の査定方法①公的評価・取引事例比較法
土地の査定には、公的評価や取引事例比較法などが利用されます。
まずは、それぞれの内容をチェックしてみましょう。
公的評価とは
公的評価とは、国や自治体などによる複数の不動産評価額のことです。
国や自治体がこうした不動産評価額を調査・公表しているのは、不動産価格の基準を決めるためや、不動産にかかる税金の金額算出のためです。
不動産には固定資産税や相続税などの税金が課せられますが、税金の金額は不動産の価値によって異なります。
税金算出の基礎となる不動産の価値を定めるために、国や自治体によって不動産の公的評価がおこなわれています。
公示地価
公示地価とは、毎年1月1日時点における全国の土地価格を国が公表したものです。
公示地価として調査・公表される土地は、全国の約2万6,000地点にのぼります。
この公示地価は、土地の売買をおこなう場合などに活用されています。
基準地価
基準地価は、公示地価と同様に土地の売買に用いられる公的評価のことです。
公示地価との違いは、国ではなく地方自治体によって調査・公表される点にあります。
また、公示地価が1月1日時点の公的評価であるのに対し、基準地価は毎年7月1日時点の公的評価です。
相続税路線価
相続税路線価とは、相続税算出の基礎となる不動産の公的評価のことです。
相続税路線価の調査・公表は国税庁が行い、毎年1月1日時点の土地価格を示しています。
相続税路線価は単に路線価とも呼ばれ、相続税のほか贈与税算出の基礎にもなるでしょう。
一般的に、公示地価の約80％が相続税路線価とされています。
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、毎年不動産に課せられる固定資産税の計算に用いられる公的評価のことです。
ほかの公的評価は毎年調査・公表されますが、固定資産税評価額は3年に1度改定されます。
一般的に、公示地価の約70％が固定資産税評価額とされています。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、国や自治体が調査する公的評価とは異なり、民間でおこなわれる実際の取引金額をもとに売却したい土地の価値を求める方法のことです。
具体的には、売却したい土地と同じエリアで過去にあった取引事例を複数調査し、それぞれの条件の違いを比較しながら取引金額を求めます。
売買される土地は、それぞれ広さや駅からの距離、騒音の有無などに差があります。
こうしたさまざまな要因を考慮し、過去の事例と比較しながら売却したい土地の価格を決めるのが取引事例比較法です。
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土地の査定方法②前面道路との関係
土地の価値を決定する要素のなかに、前面道路との接し方あります。
前面道路との関係がどのようなものであれば土地が高く評価されるのか、その内容を見てみましょう。
前面道路の幅員
土地にはそれぞれ容積率が定められており、容積率100％の土地には1階建て、容積率200％の土地には2階建てまで建築することが可能です。
容積率が高いほど高い建物を建てられるため、土地の価値は上がります。
土地の容積率を決定するのは、前面道路の幅です。
住居などの用途地域の場合、前面道路の幅に0.4をかけた数値が容積率となります。
また、住居以外の用途地域では、前面道路の幅に0.6をかけて容積率を算出しましょう。
間口と奥行
前面道路に対して広く間口が取られている土地は、使いやすく利便性が高いと認められます。
こうした間口の広い土地は、土地の価値が高くなるのが一般的です。
間口の広い土地では、敷地内に車を入れやすく、住人用の出入り口を別途設置することができます。
しかし、間口の狭い土地の場合、車の出入りがしにくいだけでなく、住人と車がすれ違えず危険な状態になる可能性があります。
また、間口が狭いだけでなく奥行が長すぎる土地は、使いにくく価値が低くなる点に注意するようにしましょう。
間口や奥行は容積率のように建築上の制限に関わるものではありませんが、実際の住み心地に大きく影響します。
角地
土地選びでは、角地にこだわる方がいます。
角地とは、道路と道路が交差する角にある土地で、2方向が道路と接していることが特徴と言えるでしょう。
この角地は、見通しの良さ・風通しの良さ・道路へのアクセスの良さなどから、多くの人に人気があります。
とくに、南と東が道路と接している土地は、日当たりが良く価値が上がりやすいことが特徴です。
また、角地は建ぺい率が10％緩和され、建物の建築面積を広げられるメリットがあります。
ただし、立地によっては防犯性が低いと判断されたり、高低差がある場合は階段や造成工事が必要になったりすることが、土地の価値を下げる要因となります。
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土地の査定方法③形状
土地の査定では、道路との関係以外に、土地そのものの形状が評価されます。
どのような形状の土地が高く評価されるのか、具体的な内容をチェックしてみましょう。
整形地
整形地とは、長方形または正方形の整った形の土地のことです。
この整形地は、使い勝手が良く、土地の査定価格を上げる要素となります。
長方形や正方形以外のいびつな形の土地は、使えない部分が生じ、活用しにくいため価値が下がります。
整形地であり、かつ前面道路に大きく間口が開けた形状の土地は、使いやすく高く評価されるのが一般的です。
不整形地
不整形地とは、整形地に該当しないいびつな形状の土地のことを指します。
よくある不整形地には、細い通路で前面道路に接する旗竿地があります。
前面道路から建物まで細い通路でつながった旗竿地は、通路部分が使いにくいため土地の価値が低く査定されるのが一般的です。
通路の奥に広いスペースがあっても、旗竿地の場合は評価が低くなるでしょう。
また、直線で囲まれておらず曲がりくねった形状や、三角形など鋭利な角を持つ土地は、建物の建築や駐車場としての活用がしにくいことが特徴です。
こうした活用しにくいデッドスペースが生じる土地も、基本的には評価が低くなります。
土地の広さ
土地の形状とともに査定に影響を与えるのが土地の広さです。
基本的に、土地は広いほどさまざまな活用ができるため、査定価格は高くなります。
十分な広さがある土地であれば、使いにくい不整形地であっても価値がそれほど低くなりません。
ただし、住宅が数軒建てられるほど広い土地では、需要が低くなる可能性に注意するようにしましょう。
マイホーム建築より店舗建設に適しているほど広い土地で、住宅しか建てられない制限がある場合は、買い手がなかなか現れません。
このように、土地に対する制限と需要が合わない場合、広すぎる土地は評価が下がる可能性があります。
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まとめ
公示地価・基準地価といった公的評価だけでなく、実際の売買をもとにした取引事例比較表が土地の査定に使われます。
土地と前面道路については、道路の幅の広さや土地の間口の広さなどにより、土地の評価に差が生まれるでしょう。
土地の形状は、整形地のほうが高評価で、旗竿地など不整形地では評価が低くなるのが一般的です。
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