事務所を構えるときに特別な契約が必要なの？と疑問を持つ方は多いです。
建物賃貸借契約は通常の賃貸借契約とは契約方法や書面の書き方が異なるため、スムーズに契約を進めるためにも基本的な知識を持っておくと安心です。
本記事では、事務所を借りる時の定期建物賃貸借契約とはなにかお伝えしたうえで、普通建物賃貸借契約との違いや注意点をご紹介します。
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事務所を借りるときの定期建物賃貸借契約の特徴
事務所を借りるときに締結する定期建物賃貸借契約とは、契約期限が設けられている建物賃貸借契約のなかでも更新が認められない特徴があります。
たとえば「事務所を設けるためのオフィススペースを2年契約する」となったとき、2年の契約期間で満了となり、基本的には更新できません。
借地借家法38条によって定められており、主に物件の建て替え・大型リフォーム・大型修繕・解体などを予定している物件に対して使われます。
本来であれば貸主は、空室率をできるだけ低くしたいため、同じ契約者が長く利用してくれた方が利益が出てメリットが大きいです。
そのため、契約期間を設けるものの、契約期間を過ぎてからも利用を希望する場合は「契約更新」をおこないます。
しかし、物件が経年劣化する点を踏まえて、大規模な修繕・リフォーム・建て替えを検討しているのであれば一時的に利用者をゼロにしなければなりません。
事務所として貸し出しをしているにしても、パソコンや商品の在庫などが保管された状態では、工事ができないケースもあるため一時的に退去してもらう必要があります。
基本的には、借主の権利を守るために貸主都合で一方的に契約の破棄はできません。
正当な理由が認められない限りは、利用者の希望が尊重されて大規模な修繕・リフォーム・建て替えができなかったり、立退料の支払いを命じられたりします。
そこで、あらかじめ定期建物賃貸借契約を締結しておくと、利用者は契約期間の満了とともに退去しなければなりません。
そのため、契約的に大規模な修繕・リフォーム・建て替えの工事計画が立てられます。
定期建物賃貸借契約は、公正証書などの書面を用いて契約する・貸主が借主に満了後の退去が必要な物件であると書面を用いて説明しているの2点が成立要件に含まれます。
ここでいう公正証書とは、一つの例として記載されているだけなので、一般的な契約書など公正証書以外の書面で作成しても問題ありません。
また、書面を用いた直接的な説明も取りおこなう必要があり、書面を作成しただけでは定期建物賃貸借契約として認められない可能性があるため注意が必要です。
書面の作成に関しては、貸主自身がオンライン上などで共有されているテンプレートを使って作成できますが、心配な場合は不動産会社や仲介会社を利用しましょう。
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定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約との違い
定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約との違いは、目的・期間・契約成立の条件・契約更新の有無・賃料の増減額・期間満了前の通知・解約と中途解約・再契約の有無です。
目的に関しては、どちらも居住用・事業用のどちらも可能ですが、定期に限っては居住用の場合は中途解約権が認められています。
期間に関しては、どちらも制限はありません。
定期の場合は1年未満の契約も有効ですが、普通の場合は1年未満の契約は期間を設けない契約とみなされます。
契約の成立条件に関しては、定期の場合は公正証書などの書面での契約と書面を交付したうえで貸主が借主に説明をするよう義務付けられています。
一方で普通の場合は、諾成契約と呼ばれる方法で口頭でのやりとりで契約可能です。
契約更新の有無に関しては、定期は不可ですが、普通は可能かつ正当な理由がない限りは借主の更新希望を拒否できません。
賃料の増減額に関しては、どちらも可能です。
定期の場合は賃料の増減額に関する特約を設けているのであればそれに従う必要があり、普通の場合は特約で増額請求権の排除はできますが減額請求権の排除はできません。
期間満了前の通知に関しては、定期の場合契約期間が1年以上であれば満了1年〜半年前に通知を送る必要があり、通知がなければ契約終了できません。
普通の場合は満了1年〜半年前までに更新しない通知をしない限り、それまでと同じ条件で契約が自動更新される仕組みです。
解約と中途解約に関しては、定期の場合は貸主都合の解約は原則不可ですが、借主都合の解約は要件を満たしている場合に限って解約できます。
それ以外に関しては特約があればそれに従いますが、貸主都合であれば正当な理由がなければなりません。
普通の場合は期間の定めがなければ、貸主都合は正当な理由があれば6ヶ月前に申し出ると認められ、借主都合は3か月前に申し出ると解約可能です。
期間の定めがあるケースでは原則途中解約はできませんが、特約があればそれに従い、貸主都合の途中解約には正当な理由が必要です。
再契約の有無に関しては、どちらも可能で、定期の場合は更新ができないため代わりに工事の予定などが変更した場合は再契約をして対処できます。
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事務所を借りるときの定期建物賃貸借契約の記載事項と注意点
契約時の書面では、使用目的・賃貸借期間・賃料・共益費・敷金・契約更新・禁止や制限行為・明け渡し・原状回復・修繕・造作買取請求権の放棄・連帯保証・合意管轄・和解合意・協議・中途解約を記載します。
それぞれの項目で注意点がありますが、なかでも使用目的・賃貸借期間・賃料・中途解約の記載方法はトラブルの原因になりやすいため、入念に確認しましょう。
事務所として利用するのであれば、具体的にどのような使用目的があるのかを明確に記載してください。
貸主が望まない使い方をしてしまったり近隣住民に迷惑がかかるようなビジネスで利用したりすると、トラブルの原因になります。
火や水を使う頻度が多いのであればその理由を伝えたり、騒音になる可能性があれば事前に報告したりしておくと安心です。
報告した使用用途に応じて禁止や制限行為を設定できるため、借主と貸主双方で認識を合致させやすくなります。
定期建物賃貸借契約を締結するのであれば、最低1年以上の契約期間を設定しなければなりません。
1年未満の期間を設定すると書面上では「期間の定めがない」と記載されてしまうため、工事などの予定に合わせて退去してもらえないリスクを伴います。
事務所を利用するうえで毎月発生する賃料に関しては、もっとも重要なポイントです。
借地借家法が適用されるのであれば、シチュエーションによっては法律に則って増額請求ができるため、借主と貸主の認識の違いでトラブルに発展する可能性があります。
契約期間中に賃料が変わる可能性があるのか、ある場合はどのような要件を満たす必要があるのかを必ず記載してください。
中途解約は正当な理由がない限りは借主側は利用できない制度のため、基本的には借主側の権利を守るために記載されます。
どうしても工事前までの期間は退去してほしくないなどの希望がある場合は「中途解約禁止」の条項を設ける方法もあるため、必要に応じて設定しましょう。
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まとめ
定期建物賃貸借契約とは、契約期間の満了とともに退去しなければならない契約方法で、借主の希望で契約更新できる通常の契約とは仕組みが異なります。
物件の建て替え・大型修繕・リフォーム・解体などを検討しているのであれば、計画的に工事を進めるためにも適切な方法で契約を結ぶようにしてください。
事務所として使える物件を探しているのであれば、長期的に利用できるのかの確認をしたうえで選びましょう。
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株式会社たくみ スタッフブログ編集部
株式会社たくみは、出雲市で1976年に創業した不動産屋です。今やインターネットに賃貸・不動産情報は溢れております。あまたの物件からお客様にとって最適なものを探しだすことが弊社の使命です。ブログでは、物件探しのお役に立てる情報発信をします。
