マイホームを購入するために不動産売買契約を結んだあとで、やむを得ず解約を希望することがあるでしょう。
不動産売買契約には手付解除がありますが、どのような条件で利用できるか確認することが大切です。
そこで今回は、手付解除とはどのようなものなのか、具体的な手続き方法と、手付解除となった場合の仲介手数料の支払いについて解説します。
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不動産の売買契約後の手付解除とはどのようなもの？
不動産購入後のリスクを減らすためには、手付解除について具体的な内容を把握しておきましょう。
手付解除の内容
手付解除とは、不動産売買契約の際に支払った手付金の放棄と引き換えに契約を解除することを指します。
不動産売買契約における手付金は、不動産売買契約書に署名捺印をした時点で、購入の意思を示すために支払う代金です。
手付金は不動産購入代金の一部であり、手付解除をおこなわない場合、不動産引き渡しの際に支払う不動産購入代金から差し引かれます。
ただし、買主または売主が契約解除を希望する場合、手付金を放棄することで、理由を問わず解約が可能です。
買主からの手付解除の場合は、支払った手付金をそのまま売主に納めます。
一方、売主からの手付解除の場合は、手付金の倍額を買主に返還することになります。
手付解除ができるのはいつまで？
手付解除とは、不動産売買契約後におこなう解約ですが、取引が一定の段階まで進んでしまうと、手付解除はできません。
手付解除が可能であることは民法に定められていますが、その期日は相手が契約の履行に着手するまでとされています。
契約の履行の着手とは、不動産売買契約で結んだ約束に基づき、実際に行動を開始したことです。
たとえば、売主が買主に所有権を移転するための手続きを開始した場合や、売主が買主の求めに応じて修繕工事などを発注した場合が該当します。
手付解除期日の取り決め
手付解除ができるのは、不動産売買契約を結んでから契約の履行に着手するまでです。
しかし、契約の履行の着手はあいまいであり、特定の日付を示すものではありません。
そのため、不動産売買契約においては、売主と買主が話し合ったうえで、具体的な手付解除期日を取り決めることが一般的です。
手付解除期日は、不動産引き渡しと残金決済がおこなわれる日を基準に決められます。
不動産売買契約から残金決済までが1か月以内であれば、残金決済の1週間から10日ほど前が手付解除期日となります。
不動産売買契約から残金決済までが1～3か月ほどある場合には、契約から1か月後を手付解除期日とすることが一般的です。
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不動産売買契約後に手付解除をおこなう方法
手付解除とはどのようなものか把握したら、実際に手付解除をおこなう方法についてチェックしておきましょう。
不動産売買契約を結ぶ段階の注意
手付解除の期日については、民法に定められた契約の履行の着手までではなく、具体的な日付を決めておくことが重要です。
不動産売買契約書には手付解除に関する項目がありますが、民法のあいまいな内容に対する特約として、具体的な日付を盛り込むことが推奨されます。
具体的な手付解除期日が決まっていれば、不動産売買契約後の手付解除手続きがスムーズに進行します。
手付解除を相手に伝える
自分の都合で手付解除を希望する場合は、できるだけ早く相手に伝えることが重要です。
不動産売買契約書には、手付解除の申し入れ方法が定められています。
一般的には、口頭での連絡ではなく、書面での通知が必要です。
書面で通知をおこなうことで、どのような内容が伝えられたか、相手に確実に伝わったかを確認でき、トラブルを防止できます。
買主側が手付解除の通知を送付する場合は、日付と宛名を記載し、手付金の金額と手付放棄をする旨を記載します。
売主側が手付解除をおこなう場合、手付金倍返しをする旨の通知が送られてくるでしょう。
売主から手付解除の申し入れがあった場合、手付倍返しのための振込先口座が通知されます。
手付解除以外の解約
手付解除は、売主と買主が取り決めた期日までにのみ利用できる解約方法です。
不動産の購入にはさまざまなリスクが伴うため、手付解除以外の解約方法についても確認しておくことが重要になります。
まず、住宅ローンの本審査が通らなかった場合に解約できるのが、住宅ローン特約です。
不動産売買契約時点では住宅ローンの仮審査に通過している状態ですが、契約後におこなわれる本審査で通らないリスクがあります。
住宅ローン特約とは、買主が住宅ローンに通らなかった場合、契約を無効にする白紙解除ができる特約です。
また、旧居の売却を前提にした不動産購入の場合、買い換え特約が利用されます。
買い換え特約は、旧居の売却ができない場合に不動産の代金を支払えないリスクに備えた白紙解除の特約です。
住宅ローン特約と買い換え特約は、いずれも契約に対する停止条件付きの売買特約と呼ばれています。
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不動産売買契約後の手付解除で仲介手数料は発生する？
手付解除をおこなう場合、気になるのが仲介手数料の取り扱いです。
仲介手数料を支払う必要があるかどうか、具体的なケースを確認してみましょう。
仲介手数料とは
不動産購入における仲介手数料は、不動産会社が仲介し、売主が見つかり契約に至った場合に支払う費用です。
仲介手数料には仲介業務にかかる実費が含まれていますが、不動産売買契約が成立して初めて発生する成功報酬です。
手付解除は不動産売買契約が成立した後に行われるため、仲介手数料の取り扱いには注意するようにしましょう。
仲介手数料が発生するのは？
手付解除で仲介手数料が発生するかどうかは、仲介を担当する不動産会社によって異なります。
手付解除は民法と不動産売買契約書に定められた手続きであるため、仲介手数料を請求しない不動産会社も存在します。
一方で、不動産売買契約とそのタイミングで支払う手付金には売買の意思を表明する意味があるため、その責任を重視する不動産会社は仲介手数料を請求することが一般的です。
仲介手数料は不動産売買契約時に半額を支払うことがあり、この半額が返還されないだけでなく、残りの半額が請求されることがあります。
手付解除における仲介手数料の取り扱いは不動産会社によって異なるため、不安がある場合は事前に確認しておくことをおすすめします。
手付解除以外の解約は？
手付金のやり取りなしで買主と売主が解約に合意した場合、仲介手数料を支払うのが一般的です。
また、売主の不注意で建物が焼失した場合は債務不履行による解約となりますが、この場合でも不動産会社には仲介手数料が支払われます。
一方、住宅ローン特約や買い換え特約を利用して白紙解除する場合、契約が成立していないため、仲介手数料は発生しません。
仲介手数料は、不動産購入にかかる費用の中でも高額になることが特徴です。
不動産購入時には、さまざまな解約のパターンを考え、それぞれに手付放棄や仲介手数料の支払いが発生するかを確認しておくことが重要です。
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まとめ
不動産売買契約後の手付解除とは、手付金の放棄を条件に契約を解除することを指します。
手付解除をおこなうには、書面での通知が必要で、文面のなかには日付・宛名・手付放棄する旨を盛り込みます。
手付解除に至った場合の仲介手数料の取り扱いについて、不動産会社によって請求しない場合と請求する場合があることは注意点です。
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株式会社たくみ スタッフブログ編集部
株式会社たくみは、出雲市で1976年に創業した不動産屋です。今やインターネットに賃貸・不動産情報は溢れております。あまたの物件からお客様にとって最適なものを探しだすことが弊社の使命です。ブログでは、物件探しのお役に立てる情報発信をします。
