不動産売却では、レインズを活用するケースがあります。
しかし、初めて売却をおこなう方にとっては、レインズがどのようなものかイメージが湧かないでしょう。
そこで今回は、不動産売却で知っておきたい「レインズ」とは何か、利用する流れや登録義務がある媒介契約の種類をご紹介します。
不動産売却で知っておきたい「レインズ」とは
不動産売却を検討しているなら、レインズについて知識を深めておくのがポイントです。
以下で、レインズの概要や仕組みを確認しておきましょう。
レインズの概要
レインズとは、国土交通大臣より指定を受けた不動産流通機構が運営・管理しているコンピューターネットワークシステムです。
不動産における情報交換を目的としており、全国の不動産会社が加入しています。
会員である不動産会社は、レインズに登録されている売買物件を検索したり、物件情報を登録したりできるのが特徴です。
また、レインズには過去の取引事例が蓄積されているので、それらを参考に売却物件の適正価格も導き出せます。
このように、レインズは不動産取引において欠かせないツールとなっているのです。
レインズの仕組み
売却の依頼を受けた不動産会社は、対象物件の情報をレインズに登録します。
レインズに物件情報が登録されると、全国の不動産会社と物件情報が共有される仕組みです。
購入の依頼を受けた不動産会社がレインズで物件検索をおこない、買主にご紹介するのが主な流れとなっています。
レインズに物件情報を登録するメリット
不動産売却でレインズを利用するメリットは、早期売却につながることです。
自分でチラシを配る手法とは異なり、短期間で買主が見つかる可能性があります。
さらに、安全な取引がしやすいのもメリットです。
レインズに登録すれば、売主は自分の物件が適正に取引されているかどうかを定期的にチェックできます。
より安全で公平な不動産取引を実現しやすくなるため、不動産売却が初めての方にもおすすめです。
早期高値売却を目指している方は、対象物件をレインズに登録して取引を進めてみると良いでしょう。
不動産売却で知っておきたいレインズを利用する流れ
不動産売却で失敗しないためには、物件をレインズに登録するまでの流れをあらかじめ把握しておく必要があります。
ポイントを知らずに取引を進めてしまうと、損をする可能性があるので注意しましょう。
流れ①売却する不動産の査定をおこなう
売却の依頼があった不動産会社は、まず対象物件の査定をおこないます。
不動産査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類ありますが、売却の意思が固まっているなら訪問査定を選択するのがおすすめです。
机上査定では実際に物件を訪れないため、書類上で査定額を提示します。
そのときに利用されるのが、レインズの登録物件情報です。
売却予定の不動産に近い物件を探し、それらを参考にして適正価格を割り出します。
一方、訪問査定では、実際に物件を訪れて調査するのが基本です。
そのため、机上査定よりも精度の高い査定結果が出せます。
不動産会社と媒介契約を結ぶ前には訪問査定を実施するケースが一般的であるため、初めから訪問査定を選んでおくと、スムーズに取引が進むでしょう。
流れ②不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定額に納得したら、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約の種類は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3タイプです。
一般媒介契約とは、他の不動産会社とも契約できる形態を指します。
売主が自ら見つけた買主とも売買契約が可能です。
一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約は一般媒介契約とは異なり、他の不動産会社と契約ができません。
とくに専属専任媒介契約は、自己発見取引が不可となっているので注意しましょう。
流れ③不動産会社がレインズに物件を登録する
媒介契約の締結後は、不動産会社がレインズに物件情報を登録するのが一般的な流れです。
物件登録が済むと、売主に登録証明書が交付されます。
これは、レインズに物件が登録された証明となるので、大切に保管しておきましょう。
買主が見つかり売買契約を結んだら、不動産会社がレインズに成約登録をおこないます。
なお、成約登録は義務となっているため、きちんとおこなわれているか確認が必要です。
成約登録がされていないときは不動産会社が忘れている可能性も考えられるので、そのようなケースでは不動産会社に催促し、登録を済ませるようにしましょう。
不動産売却でレインズに登録義務がある媒介契約の種類
不動産売却でレインズに登録義務がある媒介契約の種類は、一般媒介契約以外の2タイプです。
媒介契約のなかでも、一般媒介契約はレインズの登録が任意となっています。
レインズにおける登録義務がどのようなものか、以下で確認しておきましょう。
専任媒介契約の登録義務
不動産売却でレインズに登録義務がある媒介契約の種類として、まず専任媒介契約が挙げられます。
この契約形態は、不動産会社1社のみとしか契約を結べない種類です。
ただし、売主が自ら見つけてきた買主とは売買契約を結べます。
この形態で不動産会社と契約を結んだら、媒介契約を締結した翌日から7日以内にレインズに物件情報を登録しなければなりません。
レインズへの登録義務違反や虚偽登録などをおこなったときは、不動産会社に罰則が科せられる可能性があります。
登録義務を果たしていないケースは違法業者の可能性が高いので、すぐに契約を解除しましょう。
また、レインズへの登録期限だけでなく、活動報告義務も存在します。
この契約を結んだ不動産会社は、2週間に1回以上文書または電子メールで売却活動の報告が義務付けられているのです。
きちんとおこなわれていないときは、不動産会社に報告を促す必要があります。
専属専任媒介契約の登録義務
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に不動産会社1社のみと契約できる種類です。
専任媒介契約との違いは、売主が見つけてきた買主と契約できるかどうかにあります。
不動産会社の仲介でしか契約がおこなえないのが「専属専任媒介契約」となっているので覚えておきましょう。
この形態では、レインズへの登録期限が媒介契約締結日の翌日から5日以内と定められています。
活動報告義務もあり、媒介契約を結んだ不動産会社は1週間に1回以上売却活動の報告をしなければなりません。
宅地建物取引業法において成約登録が義務付けられているので、きちんと手続きがされているかチェックしておく必要があります。
なお、専任媒介契約と専属専任媒介契約を締結した物件の登録証明書には、売主向けのIDとパスワードが記載されているのが原則です。
このログイン情報を使って、売主はインターネット上の専用確認画面で売却物件のレインズ登録内容や取引の現状を把握できます。
不動産売却を安全に進めるためにも、レインズの使い方をあらかじめ知っておくと良いでしょう。
まとめ
レインズとは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営・管理しているコンピューターネットワークシステムで、全国の不動産会社が加入しています。
利用するには不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があり、締結後に不動産会社がレインズに物件情報を登録するのが一般的な流れです。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は売却時に登録義務がある種類となっているので、登録期限や活動報告の頻度などに注意しましょう。
株式会社たくみ スタッフブログ編集部
株式会社たくみは、出雲市で1976年に創業した不動産屋です。今やインターネットに賃貸・不動産情報は溢れております。あまたの物件からお客様にとって最適なものを探しだすことが弊社の使命です。ブログでは、物件探しのお役に立てる情報発信をします。
