店舗を開業するときは、土地選びを慎重におこなわなければなりません。
しかし、土地の種類はたくさんあるので、どれを選んで良いかわからない方も多いはずです。
そこで今回は、用途地域とはどのようなものか、店舗を出店できない地域や出店するときの注意点をご紹介します。
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店舗を出店するときに知っておきたい用途地域とは
用途地域とは、都市計画法に基づく制度のひとつです。
どのような建物を建築できるかを定めたルールで、エリアごとに建築制限が異なります。
用途地域は大きく分けて、住居系・商業系・工業系の3種類です。
合計13のエリアに分類されるので、それぞれ特徴を確認しておきましょう。
住居系の用途地域とは
住居系の用途地域とは、居住環境を守るために建築されるエリアです。
住宅をはじめ、学校や病院・老人ホームなど公共性の高い建物が建築できます。
住居系はさらに以下の用途地域に分類されるので、事前に確認しておくと、物件選びで役立つでしょう。
●第一種、第二種低層住居専用地域
●田園住居地域
●第一種、第二種中高層住居専用地域
●第一種、第二種住居地域
●準住居地域
それぞれ床面積の合計や用途が異なります。
商業系の用途地域とは
商業系の用途地域は、主に繁華街やオフィス街として使用されます。
スーパーマーケットや商店街・百貨店など多くの店舗が集まっているエリアです。
オフィスビルや高層マンションが集まるエリアでもあるため、人口密度は高まる可能性が高いでしょう。
商業系の用途地域は細かく分類すると、以下の2つに分けられます。
●近隣商業地域
●商業地域
近隣商業地域は周辺の住民が日用品の買い物などをするための地域で、小規模の工場も建てられます。
一方、商業地域はターミナル駅の周辺部など、繁華街としての発展を目的とした地域です。
住居系の用途地域より制限が少なく、銀行や映画館などさまざまな建物が建築できます。
工業系の用途地域とは
工業系の用途地域とは、工場が集まる工業団地を用途としたエリアです。
工業専用地域を除いて、幅広い店舗を建築できます。
工業系は細かく分類すると、以下の3種類です。
●準工業地域
●工業地域
●工業専用地域
準工業地域は軽工業の工場やサービス施設などが立地する地域で、危険性が高い工場を除いてほとんどの工場が営業できます。
工業地域は比較的どんな工場でも建てられるエリアです。
工業地域と工業専用地域の違いには、住宅が建築できるかどうかがあります。
工業地域では住宅が建てられますが、工業専用地域は工業専用の地域となっており住宅は建てられません。
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店舗を出店できる・できない用途地域
用途地域は、店舗の面積や出店できる業種に制限を設けています。
とくに、映画館やカラオケボックスなどの遊戯施設は、騒音の問題により制限が設けられている地域が多いので注意しましょう。
店舗を出店するときの土地選びでは、エリアの建築制限にも目を向ける必要があります。
飲食店を出店できるエリア
飲食店を出店・開業するのに、制限がない住宅系エリアは以下のとおりです。
●第一種、第二種住居地域
●準住居地域
第一種住居地域は、床面積が3,000㎡までの店舗であれば建築可能です。
床面積が3,000㎡を超える店舗は第二種住居地域に分類されます。
準住居地域は、国道や幹線道路沿いに建築されるケースが多いエリアです。
なお、商業系の地域や工業専用地域以外の工業系エリアでも店舗を出店できます。
とくに商業系の土地は集客率が高いため、工夫次第では売り上げも上げられるでしょう。
飲食店を出店できないエリア
飲食店を出店・開業できないエリアは、工業専用地域です。
工場を建築するエリアとなっており、飲食店などの店舗は建てられません。
深夜に酒類を提供する飲食店の営業もできないので、バーやスナック経営を検討している方も注意しましょう。
飲食店の出店に制限があるエリア
飲食店の出店ができないわけではないが、制限の付いているエリアは以下のとおりです。
●第一種、第二種低層住居専用地域
●第一種、第二種中高層住居専用地域
●田園住居地域
第一種低層住居専用地域で飲食店を開業するなら、店舗は兼用住宅で、非住宅部分の床面積が合計50㎡以下でなければなりません。
第二種低層住居専用地域になると、床面積150㎡までの店舗が出店可能となります。
さらに、第一種中高層住居専用地域では、床面積が500㎡までの店舗が建築可能です。
第二種中高層住居専用地域のときは、2階建て以内で床面積が1,500㎡までとなっています。
その他、田園住居地域では、2階建て以下の農産物直売所や農家レストランが営業可能です。
出店できる店舗は、床面積が150㎡以下の日用品販売店や理髪店などに限られるので注意しましょう。
店舗を出店するときには、その土地で開業できるかできないか、きちんと確認してから契約することが注意点です。
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店舗を出店するときに知っておきたい用途地域の注意点
店舗を出店するときは、以下の注意点を押さえておく必要があります。
注意点を知らないまま進めてしまうと、契約後に失敗したと後悔する可能性があるので注意しましょう。
用途地域の注意点①特別用途地区を知る
特別用途地区とは、地方公共団体がその地域の特性に合わせて制限を強化したり緩和したりできる地区のことです。
文教地区や小売店舗地区・観光地区などがこれにあたります。
とくに文教地区は、建築制限の程度によって、第一種文教地区と第二種文教地区に分けられるのが原則です。
なかでも、第一種文教地区は主に、住居系または学校など教育文化施設の周辺に指定されます。
そのため、スナックなど風俗営業許可の必要な店舗は出店・開業できない決まりです。
第二種文教地区のほうが建築制限は緩やかとなりますが、一般的な飲食店の出店・開業には影響ありません。
用途地域の注意点②コンビニ出店は許可取得までに時間がかかる
第一種低層住居専用地域でコンビニを建てるときには、市町村からの許可が必要です。
国土交通省の調査によれば、許可の事前相談受付から許可申請までは平均144.9日となっています。
許可取得まで時間をかけても、近隣住民から反対があれば、建築できない可能性があるので注意が必要です。
コンビニは店舗面積に制限があったり、営業上の規制が発生したりするため、撤退リスクも高まります。
テナント撤退後の利用が難しいことも注意点となっているので、さまざまなリスクを考慮したうえで物件を選びましょう。
用途地域の注意点③深夜酒類提供店が出店できるエリア
居酒屋やバーなど深夜に酒類を提供する飲食店は、以下の用途地域で出店できます。
●近隣商業地域
●準工業地域
●無指定区域
●商業地域
●工業地域
それ以外の地域では、居酒屋やバーなどの深夜酒類提供店が出店・営業できないので注意しましょう。
ただ、住居地域および準住居地域については、商業地域の周囲30ｍ以内に位置していれば出店可能となっています。
物件選びで迷っている方は、どのような目的で物件を借りたいか明確にしたうえで探すことが大切です。
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まとめ
用途地域は、どのような建物を建築できるか定めたルールを指し、大きく住宅系・商業系・工業系に分けられます。
とくに、工業専用地域は飲食店を開業できないので注意しましょう。
地方公共団体がその地域の特性に合わせて制限を強化したり緩和したりできる「特別用途地区」でも出店可能となっていますが、深夜酒類提供店は開業できません。
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株式会社たくみ スタッフブログ編集部
株式会社たくみは、出雲市で1976年に創業した不動産屋です。今やインターネットに賃貸・不動産情報は溢れております。あまたの物件からお客様にとって最適なものを探しだすことが弊社の使命です。ブログでは、物件探しのお役に立てる情報発信をします。
