不動産を相続するとき、複数の相続人が1つの不動産を共同で所有することがあります。
このとき各相続人が持つ所有権の割合を「共有持分」と呼びますが、そもそも共有持分とは何なのか、できることは何かなどがわからない方は多いでしょう。
そこで今回は、共有持分の概要や共有持分権者ができること、不動産を共有すると起こり得るトラブルについて解説します。
共有持分とは何か?
不動産の相続にあたり、共有持分についての正しい知識を持つことは将来的なトラブルを避けるために重要です。
ここでは、共有持分とは何かについて解説します。
共有持分とは?
共有持分とは、1つの不動産を複数名で共有するケースにおける、各共有者が持つ所有権の割合を指します。
不動産の共有は、相続や共同購入などによって発生することが一般的です。
たとえば、ある不動産を3人で相続した場合、それぞれが所有権の3分の1を持つことになり、この割合が共有持分として示されます。
共有持分の特徴は、所有権を細分化して分け合う点でしょう。
この仕組みによって、不動産そのものは1つですが、複数の者が同じ不動産に対して法律上の権利を有することになります。
共有持分の割合
共有持分の割合は、遺産分割協議や法定相続分などに基づいて決定されます。
もし被相続人が遺言書で不動産の持分を指定していれば、その割合がそのまま各相続人の共有持分として反映されます。
一方で、法定相続分に従って共有持分を相続する場合もあるでしょう。
たとえば、親が亡くなり、2人の子どもが不動産を相続する場合、一般的には各自が2分の1ずつの共有持分を取得します。
共有持分は所有者同士の関係性や不動産の利用方法、今後の管理方針に大きな影響を与えるため、概念をしっかり把握しておくことが重要になります。
相続した不動産に対して共有持分権者ができること
共有持分を持つと、相続した不動産に対してさまざまな行為が可能になります。
ただし、それぞれの行為には法律上の制限やルールがあるため、事前に把握しておくことが大切です。
ここでは、相続した不動産に対して共有持分権者ができることについて解説します。
共有持分権者ができること①保存行為
保存行為とは、不動産を現状維持するために必要な行為を指します。
具体的には、共有不動産の修繕や損害を防止するための措置などが該当します。
保存行為は共有者全員の同意を得る必要がなく、各共有者が単独でできることが特徴です。
たとえば、共有している不動産の屋根の一部が破損しているとき、共有者の1人が単独で修理を依頼し、その費用をほかの共有者に請求することも可能です。
共有持分権者ができること②管理行為
管理行為とは、不動産の維持や利用に関する日常的な意思決定を指します。
具体的には、不動産を賃貸に出す際の賃料設定や賃借人との契約内容の決定が管理行為に該当します。
管理行為をするときは、共有者全員の過半数の同意が必要です。
たとえば、相続した不動産をリフォームして短期間だけ賃貸物件として第三者に貸す場合、共有者の過半数の同意がなければ実行することはできません。
共有者間で意見が一致しない場合、意思決定が遅れたり、トラブルに発展したりする可能性があるため、共有者間のコミュニケーションが重要です。
なお、過半数の基準は人数ではなく、持分の単位で決まります。
つまり、3人で不動産を共有していて1人が5分の3の割合で共有持分を持っている場合、他の共有者の同意がなくても管理行為をすることが可能です。
共有持分権者ができること③処分行為
処分行為とは、不動産の売却や共有持分の譲渡など所有権に直接影響を与える行為を指します。
処分行為をするには、共有者全員の同意がなければなりません。
たとえば、共有不動産全体を売却する場合、共有持分権者全員の賛成が必要になります。
ただし、共有持分そのものは個々の所有権として独立しており、各共有者が単独で売却することも可能です。
そのため、知らないうちに共有者の1人が共有持分を売却し、第三者が共有者として加わるケースもあるため、注意するようにしましょう。
なお、共有不動産を短期間だけ賃貸借する行為は管理行為に該当しますが、長期間になると処分行為となり、共有者全員の同意が必要です。
長期間の賃貸借は借地借家法により借主の権利が強化されているため、共有者の一存では実施することはできません。
相続した不動産を共有すると起こり得るトラブル
相続財産に不動産が含まれているとき、何の考えなしで複数の相続人の共有にしてしまうことがあります。
しかし、不動産の共有はさまざまなトラブルを引き起こす原因となりかねないため注意が必要です。
ここでは、相続した不動産を共有すると起こり得るトラブル事例について解説します。
トラブル①メガ共有による意見の対立
共有者が多数存在する状態を「メガ共有」と呼びます。
相続人が多いと、いつの間にかその相続人にも相続が発生し、共有者がねずみ算式に増えてしまうことがあります。
また、共有持分が繰り返し売買される結果、共有者が増加することもあるでしょう。
保存行為は共有者の単独で実施できますが、管理行為や処分行為は他の共有者の同意が不可欠です。
しかし、共有者の数が多いほど意見がまとまりにくく、不動産の利用や管理が難しくなる点に注意が必要です。
メガ共有によるトラブルを防ぐための対策として、共有者全員が集まって意思決定をおこなう場を設けたり、共有者の代表者を決めたりする方法があります。
また、共有状態を解消したい場合、自分の共有持分のみを売却することも選択肢の一つです。
トラブル②共有者と連絡が取れない
不動産を複数人で相続した際、共有者の1人と連絡が取れない場合、不動産の適切な管理や利用が困難になることがあります。
とくに共有者が遠方に住んでいて疎遠な関係性にある場合、いつの間にか亡くなってしまっていることもあるでしょう。
共有者が亡くなると、その共有持分は配偶者や子どもなどの法定相続人に受け継がれます。
しかし、関係性が悪い場合、誰が相続人なのかも把握できず、共有不動産の活用が難しくなることがあるでしょう。
このようなケースでは、弁護士などの専門家を介して連絡を試みる方法があります。
また、連絡が取れない共有者に対して共有物分割請求を行い、共有関係を解消することも選択肢の一つです。
トラブル③税金や維持費の負担でもめる
共有不動産にかかる税金や維持費は、共有者がそれぞれの持分割合に応じて負担しなければなりません。
共有不動産にかかる固定資産税は、共有者の代表がまとめて支払い、ほかの共有者にそれぞれの負担分を請求する形が一般的です。
しかし、自分が使用していないなどの理由で固定資産税の支払いを拒む共有者もいるかもしれません。
また、共有不動産の管理を誰がおこなうのか、維持費は誰が負担するのかを巡ってトラブルに発展することもあります。
まとめ
共有持分とは、不動産を複数人で相続したときにそれぞれの方が所有する権利の割合のことです。
共有持分権者ができることには保存行為や管理行為、処分行為がありますが、このうち管理行為、処分行為をするときはほかの共有者の同意が必要です。
不動産をほかの相続人と共有する形で相続すると、メガ共有状態になって不動産の管理や活用をしにくくなるなどのトラブルが起こる可能性があります。
株式会社たくみ スタッフブログ編集部
株式会社たくみは、出雲市で1976年に創業した不動産屋です。今やインターネットに賃貸・不動産情報は溢れております。あまたの物件からお客様にとって最適なものを探しだすことが弊社の使命です。ブログでは、物件探しのお役に立てる情報発信をします。