マイホーム探しを始めると「フラット35」という言葉を耳にすると思います。「よく聞くけど何のことだかわからない」「住宅ローンらしいけど詳しいことは分からない」という方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、フラット35の基本的な点について分かりやすくお伝えしたいと思います。
フラット35とは？
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が共同で取り扱う長期固定型の住宅ローンのことです。ローン返済完了まで固定金利（フラット）で、最長35年の返済期間が設定できます。
銀行の住宅ローンとの違い
銀行の住宅ローンは、色々な金利タイプがあります。例えば、変動金利、固定金利選択型、全期間固定金利型、あるいは変動と固定を自由に組み合わせたミックスといったものです。 対して、フラット35では全期間固定金利のみです。
また銀行の住宅ローン審査は金融機関ごとに、勤続年数や雇用形態、健康状態といった様々な基準が設けられていて、住宅ローンを借りようとする人の属性について厳しく見られる傾向があります。一方、フラット35では収入の基準と、住宅ローンで購入しようとする建物が基準を満たしていれば、勤続年数や雇用形態は問われません。
フラット35のメリット
・金利が変わらないので、毎月の返済額も同じ
・保証料や保証人が不要
・繰り上げ返済時の手数料が無料
・勤続年数、雇用形態が問われない
・団体信用生命保険の加入が任意
団体信用生命保険は、ローン返済中に死亡や高度機能障害など万一のことがあった場合、残りのローン返済額が完済される保険です。銀行の住宅ローンでは、団体信用生命保険の加入が必須になりますが、健康状態が良くなければ加入できず、その場合、住宅ローンを利用することができません。フラット35では加入が任意のため、団体信用生命保険に入れなくても借りることができます。
フラット35のデメリット
・変動金利に比べると金利は高め
・建物の審査基準を満たす必要があり、物件審査手数料がかかる
・自己資金（頭金）がない場合、金利が高くなる
・団体信用生命保険に加入する場合、費用がかかる
フラット35は建物に基準があり、利用するには検査機関に依頼して審査を受け、住宅金融支援機構が定める基準に適合していることを証明する「適合証明書」を取得する必要があります。審査を受ける住宅の形式によって異なりますが、物件審査手数料がかかります。審査期間は2週間前後が目安とされています。また、フラット35は融資額が住宅価格の9割を超えると金利が高くなる点も注意が必要です。
どんな住宅に利用できる？
フラット35は、住宅金融支援機構が定める建物の基準に適合していることを証明する「適合証明書」取得ができる住宅なら、中古戸建、中古マンションでも利用することができます。
中古住宅の基準は建築基準法を満たしている他、住宅の規模として一戸建ては70平米以上、マンションは30平米以上の面積です。また、建築確認日が昭和56年6月1日以後の新耐震基準を満たす、耐火構造、準耐火構造、耐久性基準に適合する、劣化状況の基準を満たすなどといったものです。
ただし、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることがあらかじめ確認されている中古マンションや、新築時に長期優良住宅の認定を受けるなど一定の要件を満たす中古住宅では検査を省略できる場合もあります。
フラット35の利用が向いている人は？
フラット35は、安定した収入が重視される民間の住宅ローンと違い、収入基準と物件基準を満たしていれば借り入れが可能なため、自営業やフリーランス、転職したばかりで勤続年数が少ない方は利用しやすいと思います。また、健康に不安があって団体信用生命保険に加入が難しい場合や、金利上昇のリスクを避けたい場合もおすすめと言えます。
フラット35の利用について注意点
フラット35は全ての金融機関が扱っているわけではないため、取り扱いのある金融機関を探す必要があります。また、フラット35では保証料はかかりませんが、融資を受ける際の融資手数料が必要になります。金融機関によって金利や融資手数料に違いがあるので、こうした点も合わせて確認しましょう。
今回はフラット35のメリットやデメリット、利用時の注意点についてお伝えしました。 フラット35には大きなメリットがある反面、金利が高いといったデメリットも存在します。民間の住宅ローンにも金利固定や金利優遇のサービスがあるので、利用できる場合は金利が安くなることもあります。
フラット35の特徴を理解した上で、民間の住宅ローンについても調べて、借り入れた場合、返済総額がどれくらいになるのか、なども把握しながら、検討していきましょう。
フラット35に限らず、住宅ローンにはメリットデメリットがあり、人によっても変わるので一概にどれがベストとは言えません。フラット35を選択した方がいいのか、あるいはフラット35を含め、どの住宅ローンが向いているのか迷ってしまう、という場合は、ぜひ一度、お気軽にご相談ください。お客様の状況やライフプランにあった住宅ローン探しをお手伝いさせていただきます。
